济南远洋海潮汇东区物业服务质价不符，小区问题该谁来兜底？

8月5日，记者来到历城区唐冶街道海潮汇东区实地走访。业主介绍，小区地下车库原本有两个出入口，其中一处自交房后便长期大门紧锁，从未启用。记者在现场看到，该处车库出入口的大门两侧堆满垃圾杂物，旁边的设备间污秽不堪，地面遍布粪便，苍蝇四处乱飞，现场情况令人触目惊心。

业主：“你看这些苍蝇。”

记者：“这里面是什么啊？”

业主：“大便。业主一次一次地要求把这个门打开，停车方便，但是就是不给开。反倒这个地方成了垃圾场一样。”

海潮汇东区于2021年12月交付，属于商住属性园区，并非普通住宅社区。小区共有12栋建筑，包含商务平层公寓、LOFT公寓、商墅三种户型，物业费均在3元/㎡/月以上，收费标准远高于周边普通居民小区。高额的物业费却没有匹配相应的服务，业主意见很大。

业主：“我们承认这是商业区域，但是这个服务跟物业费价格是不相匹配的，也就是严重的质价不符。这就让业主真的就是很伤心。”

另一位小区业主：“你看地下漏水，感觉每天都在漏，我们真的挺害怕，很不安全。”

环境脏乱只是表面问题，地下车库大面积渗水才是业主最担忧的安全隐患。业主告诉记者，自2025年起，地库墙面、顶板、设备机房多处持续渗水返潮，墙体发霉，管线长期受潮积水。业主多次报修，也通过12345政务热线投诉，但漏水问题始终未能根治。

业主：“这是弱电间，当初这个水都是冒出来的，连这地下都是满满的水。”

记者：“那现在好了？”

业主：“现在他们是给做了引流加吊顶，我们一直反对吊顶是因为你把漏水的安全隐患你给藏起来了。从这些地方你看，那个水又下来了。你看这个管子上全都是水珠。你还不如不吊顶，让水汽及时排出来。”

记者了解到，今年6月开发商对地下车库多处漏水点开展堵漏引流，对漏水严重区域加装吊顶、重新粉刷墙面。但整改效果十分有限，没过多久，新粉刷的墙面再度返潮发霉，吊顶内部管线挂满水珠。漏水还引发了电力安全风险，在地下车库的配电室的墙壁上可以看到有三次故障灼烧的留下的痕迹。

业主：“这是第一次、这是第二次、第三次，你看那些铁的金属都已经烧得又黑、又黄、又红。”

据业主回忆，今年4月至6月小区先后发生三起母线排击穿故障，造成全小区停电。首次故障发生后，国家电网工作人员到现场勘查并出具报告，确认事故由地下车库渗水导致。

据全国消协组织的投诉分析，2025年物业类投诉中，服务质价不符占比37.2%，公共收益不透明占比22.6%，设施维护不及时占比18.9%。这些数据背后，是业主与物业之间长期积累的信任裂痕。今年3月，济南市住房和城乡建设局向社会公布物业主管部门群众咨询投诉的三级受理方式，以制度化、规范化、便民化举措打通服务群众“最后一公里”。那么，海潮汇东区业主所反映的一系列问题，能否借此得到解决？请继续看记者调查。

针对小区环境脏乱、地下车库漏水等问题，业主多次通过12345政务服务热线反映诉求。此前相关部门给出整改答复，承诺7月25日至26日开展园区全域专项整治，清空设备间堆放的杂物、垃圾及积粪，彻底清除各类卫生死角。但8月5日记者在现场看到，相关区域依旧垃圾遍地，承诺整改并未落地。

业主：说是7月底收拾完，还是这样，就是糊弄我们业主。

环境卫生整改流于形式，漏水安全隐患悬而未决，不少业主觉直呼是“花钱买气受”。业主们纷纷通过媒体、热线等途径反映问题，但目前看来效果不佳。问题究竟该如何解决？记者来到海潮汇东区物业办公室，物业崔经理表示，地下车库漏水问题责任在小区开发商，物业已经“尽力了”。

远洋海潮汇物业崔经理：“现在地产那边也做了很多引流。我知道的可能有三四处。因为他找不着原因，他就找不着这个水从哪来的，他只能继续引流。你打死他，他也找不着。”

随后记者联系到海潮汇东区项目开发商，开发商李经理直言，地下车库多处漏水点位加装吊顶，目的就是为了“遮丑”。

远洋海潮汇开发商李经理：“之前你们业主总说那块漏水，之前有媒体来，担心那块谁看着它都不是特别好看。那个为目的就是可能给他稍微遮遮丑。”

高物业费换来低质量服务，业主迫切希望通过更换物业或者下调物业费维护自身合法权益。那么更换物业这条路是否行得通？记者首先联系了历城区政府，工作人员表示：“历城区政府工作人员：（物业）管理不行可以找住建局的物业管理科，就是找住建局，他们可以进行对物业的管理监督。他们有监管职能。”

按照指引，记者联系历城区住房和城乡建设局物业科。工作人员答复，更换物业需要向属地街道申请，由街道牵头组织。

历城区住房和城乡建设局物业科工作人员：“就是找街道问一下子怎么换，然后也是街道牵头，然后去换物业。通过街道那个业主委员会，然后投票换了。”

记者：“没有业主委员会。”

历城区住房和城乡建设局物业科工作人员：“那就找街道。”

记者随即对接属地唐冶街道办事处，工作人员回应，更换物业的前置条件是成立业主委员会，业委会的筹备和指导工作由社区居委会承担。

唐冶街道：“这个的话，我可以给你个具体的咱社区居委会的电话，由社区居委会主导组织，然后指导进行成立业主委员会。”

记者又联系了该社区居委会。居委会工作人员表示，成立业主委员会需严格遵循法定程序，满足相应条件后方可推进。而对于业主提出的降低物业费诉求，居委会称无权干预。

居委会：“成立（业主委员会）只要是按照法律规定成立是没问题的，可能是条件上达不到就可能很难成立起来。”

记者：“很难，是吧？”

居委会：“对。”

记者多方走访发现，面对业主更换物业、下调物业费的诉求，多个职能部门均将矛盾症结指向小区尚未成立业主委员会。倘若没有业委会，这些民生难题难道就没有其他解决途径？

今年3月，济南市住房和城乡建设局按职责分工面向社会公布全市物业领域群众咨询投诉问题三级受理方式，以制度化、规范化、便民化举措打通服务群众“最后一公里”。但落到海潮汇东区业主的现实遭遇上，这套机制发挥出应有的作用了吗？面对业主遇到的实际难题，历城区住房和城乡建设局物业科给出的解决路径，却是建议业主通过起诉维权。

历城区住房和城乡建设局物业科工作人员：“如果是降价的话，您就得打12345，打12345转市场监督管理局，然后让他去处理降价问题。找我们这边，我们这边也是去督办。然后他如果不解决的话，那您就得起诉他，从法律程序起诉。”

 对此，《一线大调研》特邀评论员李岫岩表示：济南历城区海潮汇东区的物业纠纷，是当下城市小区治理痛点的典型缩影。坐拥3元/平方米/月以上的高额商住物业费，业主却长期遭遇园区环境脏乱、设备间污秽不堪、地下车库常年渗水、电力设备故障频发等多重问题，多次投诉、维权、反馈后问题依旧悬而未决。物业推诿扯皮、开发商敷衍整改、职能部门闭环失灵、业主维权无路，这场“高价物业费换劣质服务”的民生困境，撕开了物业行业质价不符、监管缺位、治理机制僵化的深层病灶。乱象的核心矛盾，是服务与收费的严重失衡、整改与承诺的彻底落空。作为商住复合型园区，海潮汇东区物业费标准远高于周边普通住宅小区，理应匹配精细化、高标准的物业服务。但现实却是触目惊心的居住乱象：小区车库出入口长期封闭闲置，沦为垃圾堆放地，粪便、杂物堆积，苍蝇滋生；自2025年起，地下车库墙面、顶板、设备机房持续渗水返潮，墙体发霉、管线积水严重。开发商仅以加装吊顶、简单粉刷的方式“遮丑式整改”，隐瞒安全隐患，未能根治漏水问题，最终导致小区在短短三个月内连发三起母线排击穿故障，引发多次全域停电，给业主居住安全带来极大威胁。更让业主寒心的是，维权渠道全线失灵、整改承诺流于形式。面对业主多次报修、12345政务热线反复投诉，相关部门曾承诺开展园区全域专项整治，清理卫生死角、整治环境乱象。但限期整改过后，园区脏乱差、车库积水等问题丝毫未改善，整治工作沦为走过场的形式主义。而物业与开发商相互推诿、权责割裂：物业公司将漏水、设施故障问题全部归咎于开发商施工问题，声称自身无力解决；开发商则直言加装吊顶只为掩盖漏水瑕疵，无视核心安全隐患，双方均漠视业主合法权益，让业主常年处于“花钱买气受、居住无安全”的尴尬处境。相较于物业服务缺位，基层监管失灵、维权机制僵化是问题久拖不决的根本症结。为规范物业行业管理，济南市早已出台物业领域三级投诉受理机制，旨在打通民生诉求处置“最后一公里”。但在海潮汇东区的维权实践中，这套制度化体系彻底失效，各职能部门陷入“层层推诿、闭环空转”的怪圈：住建部门将问题推给街道，街道将责任转移至社区居委会，而社区则以成立业委会难度大为由搁置诉求，最终让业主陷入“投诉无门、维权无路”的窘境。更值得商榷的是，职能部门面对长期无解的民生难题，未主动履行监管、督办、整改职责，反而一味引导业主通过司法起诉维权，将行政监管责任变相转嫁给普通业主。必须厘清的是，当前普遍存在的“无业委会则无法更换物业”认知，是典型的治理误区，也是困住业主维权的制度枷锁。依据《民法典》相关规定，选聘、解聘物业服务企业是全体业主的法定权利，无需以成立业主委员会为前置条件。只要满足专有部分面积、业主人数双三分之二参与表决，且参与表决主体双过半同意，即可依法解聘、更换物业。同时，未成立业委会的小区，可由社区居委会在街道指导监督下，代行业委会职责组织业主表决。全国多地已率先破局，优化无业委会小区物业更换流程，破解维权僵局，而部分基层部门仍固守老旧思维，变相抬高业主维权门槛。物业是城市基层治理的“神经末梢”，物业服务质量直接关乎群众居住幸福感与社会治理效能。海潮汇东区的乱象警示我们，物业治理不能陷入“企业自管、监管缺位、群众无解”的恶性循环。破解当前困境，亟需多方协同发力、补齐治理短板。职能部门需压实监管主体责任，摒弃推诿式、甩锅式履职，对物业不作为、整改流于形式、质价严重不符的行为依法约谈、督办问责，建立常态化督查与信用惩戒机制；街道、社区需主动作为，简化业主维权流程，破除业委会前置的僵化壁垒，依法指导业主开展物业解聘、调价维权工作；物业企业需回归服务本源，摒弃重收费、轻服务的盈利思维，直面设施隐患、环境乱象，切实履行服务职责。

民生无小事，枝叶总关情。高价对应的必须是高质服务，缴费匹配的理应是权益保障。唯有打通监管闭环、破除制度壁垒、压实各方责任，倒逼物业行业回归服务本质，才能真正破解“高价低质”的物业治理困局，让业主的合法权益得到切实保障，让小区基层治理重回正轨。

（来源：闪电新闻）