经导财评｜一线城市楼市“暖风”能否吹遍全国？

8月20日，上海发布《关于优化本市房地产政策措施的通知》，推出优化住房公积金提取、优化个人住房信贷、实施“以旧换新”购房补贴、推行房票安置以及推进收购二手住房等5个方面8项政策措施。可以说继北京出台楼市新政后，一时间一线城市楼市“暖风”频吹。

那么这股来自一线城市楼市的“暖风”，能否吹遍全国各地，甚至成为国内楼市全面回暖的风向标？仔细分析上海这次出台的5个方面共8项具体政策不难发现，与前面几轮重点在限购、贷款额度的政策相比，本轮完全聚焦改善置换堵点、降低交易与资金成本、盘活存量二手房，解决“卖旧难、换房资金压力大、一二手割裂”等问题；同时在需求端降首付、降公积金提取门槛、置换补贴，在供给端推出房票衔接旧改安置需求、收储二手转保租房消化存量、同步扩充保障房供给，最后在新版公积金条例方向下盘活存量资金使用权，拓展到契税、车位等居住配套支出，将公积金从贷款工具，转向更灵活的住房消费全链条支持工具。

与之相对的，新政亦有鲜明的地方特色，比如所有首付、补贴红利全部定向“外环外”；“外环内”限购、二套首付保持严格约束，不放松核心区管控，同时精准匹配“核心区紧平衡、郊区新房库存压力大”的内部结构分化。

抛开具有鲜明特色的地方条款不难发现，新政顺应了不少行业共通趋势，也针对了行业长久以来的痛点。比如目前多数城市限购已基本放开，所以当前行业主要矛盾不再是准入限制，而是二手房流动性弱、置换成本高、卖旧买新链条断裂、改善需求仍在观望，所以像此次新政提出的，以旧换新、贷押过户、置换补贴、公积金灵活提取，便成为了通用工具箱，房地产领域的工作重心也普遍从“放开限购”，转向支持置换改善、修复一二手流通链条；再比如此次新政出台了综合财政、公积金、信贷、城市更新、保障房各方面政策的“多工具组合”，实现了需求端+供给端联动。

综合来看，上海楼市新政的出台，意味着头部一线城市在下一阶段稳地产的主力工具，将从限购放松，转为置换支持+存量盘活+保障房转化+城市更新联动；而本着“一线城市是国内楼市风向标”的思路，公积金优化、以旧换新、房票、存量收购转保障房这四类工具完全可以下沉、被二线城市参考复制。

总而言之，此次上海出台的政策本质是从需求准入松绑，升级到修复置换流通、存量增量联动、兼顾去库存与保障房建设的结构性新政；这套政策工具组合代表当前地产行业“置换优先、盘活存量、城市更新联动、因城分区施策”的共通新阶段特征，远大于上海一城意义。而在可以预见的未来，随着这套政策工具的思路被各地消化吸收、并因地制宜出台落地政策，这股来自一线城市的楼市“暖风”，或许会徐徐吹遍全国。

（大众新闻·经济导报记者 杜杨）