活力中国调研行｜一群通过面试的“新镇民”，正在激活百年坊茨

走进潍坊坊茨小镇先行区的一马路，很难不注意到一面墙：竹编的斗笠和一串串金黄的老玉米挂成一幅画，旁边立着墨绿色的老式邮政信筒，墙上五个大字——“小满胜万全”。

这是一家新开的茶馆，往来的年轻人都愿意在这面墙前停下来拍张照。很难想象，半年前这里还是另一番模样：院落墙皮脱落，屋顶瓦片残缺，院子里面几乎全部倒塌，残砖碎瓦堆积，只剩门洞和两侧的墙体。

这条街所在的坊茨小镇，是一座因铁路和煤炭兴起的百年小镇。1897年德国强占胶州湾后，取得胶济铁路修筑权和沿线煤矿开采权，德日两国在此开采煤炭近半个世纪，留下166处德日式建筑，是全国最集中的德日建筑聚集区。百年之后，电视剧《南来北往》等影视剧在此取景，小镇又因光影重获声名。

坊茨小镇先行区的变化，快得超出想象。2026年正月初四，施工队才第一次进场动工；如今，40家商户签约入驻、12家开门营业，咖啡馆、绿植店、工艺品店、手作店次第开张，工作日的傍晚游客也络绎不绝。

让这个百年街区快速“醒”过来的，是清华大学建筑学博士、山东坊茨小镇文旅发展有限公司负责人、梧桐慢街区主理人李久太和他的团队。他们手里最不同寻常的一张牌，写在招商逻辑里——“我们是招人，不是招业态。”

招募主理人，引入“新镇民”

几乎所有商业街区的招商，都是从一张业态规划图开始的：哪里做餐饮、哪里做零售、哪个位置必须引进什么样的品牌。坊茨小镇先行区反着来。

在李久太看来，只有人进来了，空间才会被盘活；每个人进来，都会带一个业态来。所以招募的面试他亲自做，重点看两条：是不是有温度，是不是不那么功利。

招什么样的人？李久太的回答是：“要招那些有温度、能坚守自己的事业、热爱自己的生活、不以快速赚钱为目的的人，只有这样的人来了，小镇才能发展下去。”

在业态布局上，街区分了三步走：先招“美好型”的示范业态，再引高体验感、有一定转化能力的业态，最后才是商业转化能力强的业态。

第一批主理人的画像，印证了这套逻辑。李久太发现一个有趣的现象：“这批人大多感性、对生活怀有诗意追求，而且近一半是美术生出身，他们对空间审美更为敏感，经营时也不把赚钱放在第一位。”

不收租金收提成，来了就是合伙人

通过了“面试”的主理人，得到的不是一纸租赁合同，而是一套“合伙人”机制：免租金，免设计费，团队直接为每一家店做设计；主理人不擅长线上运营的，团队还替他们做推广。作为回报，街区从商户销售额中收取10%的提成。

这个比例是测算过的，据团队在全国的调研，租金一般占商户销售流水的5%到30%，10%取的是低位。李久太表示：“店铺活下来，我们分享利润，同时，我们也一起承担风险。”

这套机制瞄准的，是传统文旅街区的一个痼疾。

传统文旅街区走的是中心化路线——自己做大投资，把流量做起来，抬高地价，再把铺位租出去。李久太团队反其道而行：用低门槛把最优秀的、自带流量的主理人聚集起来，把每个人的私域流量汇成整个小镇的公有流量，“积细流成江海”。

李久太把这称为文旅的“下半场”：上半场是人为制造一个网红流量点，游客在游览过程中被动消费；而下半场要做的，是让街区给人“回到外婆家”一般的亲切感——每一家店都像久未谋面的亲戚，走进去坐一坐，都是一种体验。

数据在验证这条路：有的店开业第一个月就实现盈亏平衡；客流从2月的门可罗雀，到如今日均数千人，傍晚华灯初上时最为热闹。

李久太也不回避现状：“销售额目前还不理想，但趋势越来越好，网上的流量在增长，有温度的主理人让客人形成二次传播，这是一条加速曲线。”

修旧如旧，留住老街的“时间感”

模式是“软件”，空间是“硬件”。

李久太团队对老街的改造，同样有一套方法论。先行区的改造坚持“微改造、轻更新、重活化”，用最小的干预，保住最大的“时间感”。

李久太把它分成三个层次：

空间结构修旧如旧——街巷的组织肌理必须保住，房子塌了也要按原样复建；建筑的基底和造型修旧如旧——坡有多高、角度多大，都按原来的来；材料工艺尽量做旧——不能修旧的，就尽量做旧，保留老房子的“风雨剥蚀”感。

在李久太的经验里，做一个打卡墙，很快就会过时；只有大自然创造的东西、有时间堆积感的建筑，才能长久地吸引人。

材料从哪里来？倒塌建筑的老砖老瓦，分门别类码放一处，复建时原物利用——瓦是原来的老瓦，树是原来的老树。实在缺料，就从各地收购二手建筑材料堆着，随用随取。

空间形态上，团队做了“前街后院、前店后宅”的设计：所有院子互相连通，游客可以在院落间自由穿行，不像在逛街，倒像去公园散心。改造还拆掉了一马路社区办公室的围墙、消除路面高差，让游客可以毫无阻隔地走进园区。

百年小镇的“第二春”

坊茨小镇的底气，来自它的家底。

这座依靠铁路和煤炭发展起来的小镇，是中国第一个真正意义上的工矿业小镇。2024年，电视剧《南来北往》热播，让这座沉寂百年的小镇火热“出圈”。

流量来了，怎么接住？坊子区德日建筑保护开发中心党组成员、副主任刘兰强介绍：“我们创新‘线路串联+业态植入’模式，规划了历史文化体验、影视取景打卡等4条主题线路，植入文创商店、特色咖啡馆等8处新兴业态。”

如今，坊茨小镇已是“山东省微短剧拍摄取景地”，30余部影视剧、200余部中剧和网络短剧在此取景。

今年3月，编剧高满堂带着新剧《家有七郎》回到坊茨小镇——该剧由刘江执导，陈宝国、井柏然、高圆圆等主演，入选中央广播电视总台2026“大剧看总台”精品片单，将于2027年在央视一套播出。小镇的下一波流量，已在路上。

影视带来流量，但流量如何变成“留量”？坊茨小镇先行区给出的答案是：把舞台交给一群“有温度的人”，让他们在百年的老院子里，做值得被奔赴的生意。

在李久太看来，电商早已能满足人们的理性需要，而感性的、真实的人与人之间的体验反而更加稀缺。这或许正是这座百年小镇“第二春”的真正秘密：老房子负责留住时间，“新镇民”负责留住人。

（大众新闻记者 赵雅南 王嘉一）