无权处分≠合同无效

买卖房屋八年后拆迁，原房主的部分继承人突然现身，主张当年10万元卖房的合同无效，要求分割如今两百万元的拆迁补偿款——这笔账该怎么算？近日，济南市长清区人民法院审理了一起因未征得其他继承人同意卖房引发的房屋买卖合同纠纷。

【基本案情】

2013年2月，黄某强以10万元的价格将父亲黄某山生前向单位申请的房改房售卖给卢某某，并签订《二手房买卖合同》。次日，黄某强向卢某某出具收款收据、其母姜某荣同意出售的委托书及案涉房产房改手续原件。卢某某实际取得房产，后拆除重建楼房用于出租。        

2021年，卢某某建设房屋拆迁，各项补偿合计约205万元。此时，黄某强的姐姐黄某娟以对出售房屋不知情、黄某强无权处分案涉房产为由，要求分割补偿款，双方协商未果。为确认补偿款归属，卢某某诉至法院。   

【法院审理】    

法院经审理认为，卢某某与黄某强所交易房屋系黄某山申请的房改房，属于黄某山与姜某荣的夫妻共同财产，限于当时情况未办理登记。黄某山去世后，该房产未分割，由所有人姜某荣与全体继承人共同共有。根据现有证据，无法证实黄某强签约时已取得黄某娟同意或事后获其追认，故黄某强向卢某某出售房屋的行为应属无权处分。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2012〕8号）第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无权处分人请求损害赔偿。”本案中，首先，黄某强在父亲黄某山去世后出售房屋，并出具了其母亲的委托书，卢某某有理由相信黄某强提供委托书的真实性，不存在卢某某与黄某强恶意串通的情形。其次，卢某某向黄某强支付了10万元购房款，该款项系合理对价，无证据证实明显低于当时市场价格。再次，卢某某与黄某强于2013年签订合同后，黄某强将合同房产及权属证明原件交付给卢某某，卢某某实际占有使用，且在其拆除、翻建、出租过程中，其他房产继承人在房屋拆迁前均未提出过异议，可视为对上述行为的认可。房屋转让协议实际履行，卢某某与黄某强的合同权益已经实现，不存在无效或返还的可行性。如其他继承人认为黄某强的转让行为侵害其合法利益，应向无权处分人主张权利。综上所述，卢某某应视为已取得购买房产权益，对于翻建后的房产在拆迁时所获得的补偿款，应归卢某某所有。

据此，法院判决拆迁安置补偿款归卢某某所有。

该案一审宣判后被告上诉，二审法院经审理认为，黄某强将案涉房屋交付卢某某后，卢某某将案涉房屋拆除重建楼房用于出租，案涉房屋虽因房屋性质无法办理不动产过户登记，但卢某某已实际受领并长期占有使用，其余继承人未提出异议或通过诉讼主张权利，长期怠于行使权利使得卢某某对于交易安全性和权利稳定性产生合理信赖。卢某某投资重建的房屋已非原始房产。拆迁补偿款系对卢某某所建房产及装修、搬迁等作出的评估补偿，卢某某基于有效买卖合同长期占有房屋并投资重建，对相应补偿形成受法律保护的信赖利益，一审法院认定拆迁安置补偿款归卢某某所有，认定事实清楚，适用法律正确。最终，二审法院判决驳回上诉，维持原判。   

【法官说法】   

诚实信用原则要求交易主体秉持诚实，恪守承诺，是维护正常的市场秩序的前提和基础。本案中，各被告明知或应知房屋被长期占有、翻建并出租达八年之久，却从未提出异议，直至拆迁补偿出现后，以“无权处分”为由主张分割利益，有悖诚信原则。而且无权处分仅影响物权是否转移，不影响买卖合同的效力，在买受人善意、支付合理对价并完成登记或交付的情况下，其信赖利益即受法律保护，这是法律为了维护动态交易安全而对静态财产所有权作出的必要限制。更为关键的是，该巨额补偿绝大部分对应的是卢某某新建的楼房，而非黄某山留下的旧平房，若将巨额增值判归从未管理、修缮房屋的继承人，既有违权利义务对等原则，也难免纵容背信行为。司法有温度，更有尺度。唯有让守信者得其所得，让背信者自担其失，才能筑牢社会诚信根基，守护公平正义的最后防线。

（通讯员 冯建 刘丹）