经导财评丨楼市新规落地：把交付风险从购房人身上挪开

8月28日，住房城乡建设部等三部门印发《关于完善商品住房销售制度的通知》（下称“《通知》”），人民银行、金融监管总局同日印发《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》（下称“《意见》”）。一纸改销售、一纸改信贷，同日落地、同向发力，指向的是同一件事：把交付风险从购房人身上挪开，让“先交钱”与“后拿房”的错配成为历史，楼市进入“所见即所得”时代。

先看销售端。《通知》明确，新出让土地的商品住房项目和已出让土地未取得建设工程规划许可证的项目，优先选择现房销售；继续实行预售的项目，单体建筑须完成主体结构封顶后才能对外销售，首付款、个人住房贷款等购房资金全部存入监管账户。预售门槛抬升、资金全程闭环，意味着“拿地—预售—回款—滚续开发”的高周转路径被制度性收紧。购房人不再为看不见的期房买单，“敢买”有了制度托底。

再看信贷端。《意见》将个人住房贷款期限由最长30年延长至最长40年，以摊薄月供降低门槛；同时明确贷款一律受托支付，现房销售的在销售备案后放款，预售的在竣工备案后放款，让“拿房”与“还贷”时序匹配。一松一紧之间，既缓解还款压力，又堵住逾期交付的风险敞口。

这套“组合拳”的价值，不在短期刺激成交，而在重建行业信用基础。预售制运行二十余年，支撑了城镇化快速推进，也沉淀了交付纠纷与烂尾风险。此番以“现房优先、预售封顶、资金闭环”重塑销售制度，以“受托支付、竣工放款”重塑信贷流程，本质是以制度成本换取市场信用，为房地产发展新模式定下框架。

不过，硬币的另一面同样需要正视。对经营主体而言，现房销售意味着开发周期拉长、资金占用加大，房企的资金链与产品力将从“快周转”的掩护下被推到台前；放款时点后移、贷款期限拉长，则考验银行的风险定价与现金流管理能力。自2020年海南率先试行现房销售以来，全国已有超过30个省份跟进探索，但不同城市在土地供应、审批、配套融资上的落地节奏仍有分化，土地财政依赖度高的地区尤需提前预案。政策从“纸上”到“地上”，仍有相当距离。

从“保交楼”到“保交付、防风险、促转型”，楼市正在经历一场比成交数据更深的制度换轨。政策的善意需要时间兑现，市场的信心只能由真实的交付来累积，“组合拳”的成色，最终要由一座座按期交付的楼宇来检验。

（大众新闻·经济导报记者 石潇懿）