房贷期限延长至40年后，购房者需35岁以下才能申请满？

个人住房贷款期限上限时隔二十余年迎来首次调整——由30年延长至40年，同等条件下月供有望直降约15%。

然而，这一政策红利并非人人可享。银行长期执行的“借款人年龄+贷款期限不超过75岁”风控规则，使得35岁成为能否贷满40年的隐形门槛。9月1日，风口财经记者从青岛多家银行了解到，目前40年房贷政策尚未开始执行，具体细则仍在等待落地。

申请人年龄需在35岁以下

9月1日，风口财经记者从青岛多家银行了解到，目前40年房贷政策尚未开始执行。记者联系的中国银行、工商银行、招商银行、建设银行均表示，目前已接到相关消息，但具体细则尚未明确。有工作人员提到，新政发布后，各家银行通常需要一定时间进行内部对接；也有工作人员表示，预计一周内将发布正式公告，可在官方APP或者通过电话咨询。

而据第一财经等媒体报道，深圳有建设银行网点工作人员介绍，该行已开放最长40年期房贷的服务。另一家股份制银行工作人员表示，目前该行也已可办理最长40年的住房贷款，但新办贷款的借款人年龄与授信贷款年限之和不能超过75岁，即若要贷满40年，申请人年龄需在35岁以下。

图片来源：新华社

实际上，“40年”是政策上限，并非人人可贷满。

这主要是银行长期执行风控规则。多家银行在审批房贷时，通常要求“借款人年龄+贷款期限”不超过75岁，部分银行最多可放宽至80岁。以建设银行为例，银行要求借款人年龄加贷款期限一般不超过75岁，最多可放宽到80岁。

这意味着，40年房贷的真正适用人群存在明显的年龄分层：35岁以下群体，有机会贷满40年；35岁以上群体，仍有机会获得较长年限，但可能会被压缩，如按75岁上限，40岁最多贷35年、45岁最多贷30年。

此外，二手房的房龄也是重要限制因素。多数银行执行“贷款年限+房龄不超过40年”的规则，房龄较高的二手房很难批到40年。

购房者应谨慎选择期限

央行、金融监管总局8月28日联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》，明确个人住房贷款期限由最长30年延长至最长40年，具体期限由购房人与银行协商确定。1999年央行将个人住房贷款期限上限由20年延长至30年，此后二十余年未作调整。

“个人住房贷款期限最长可延至40年，给予借贷双方更大协商空间，能够摊薄月供，切实减轻刚改群体的还款压力。”58安居客研究院院长张波指出，以贷款100万元等额本息为例，首套商贷年利率3.05%（5年以上LPR3.5%-45BP），从 30年切换到40年，每月月供从4243元减少到3609元，每月少634元。按LPR3.5%（二套/无优惠），月供少约616元。

“当前首付比例、房贷利率已处历史低位，叠加贷款期限延长带来的月供下降，三者共同形成‘首付低、利率低、月供低’的购房支持格局。这对释放住房消费形成多重支撑，预计将对后续房屋销售市场和信贷投放产生提振效应。”上海易居房地产研究院副院长严跃进分析称。

不过，房贷期限的延长也会带来贷款总利息的增多。以3%贷款利率计算，本金100万元的贷款，期限延长10年，总利息会多出20余万元。

招联首席经济学家、上海金融与发展实验室执行主任董希淼提醒到，对计划购房的居民来说，首先应理性看待贷款期限延长至40年所带来的双刃效应，月供压力减轻固然有利于提升购买力，但总利息支出将有所增加，务必根据自身收入增长预期谨慎选择期限，切勿盲目拉长。

（大众新闻·风口财经记者 张亭旺）