案小情重！一场物业费调解，解开邻里多年心结

空置房，许滨（化名）生活中的寻常，却给他带来不寻常。

今年6月中旬，一纸诉状打破了许滨平静的生活。因拖欠物业服务费13628元，他被济宁某物业服务有限公司诉至济宁市兖州区人民法院。新房一天未住，他“莫名”成了被告。

“莫名”成被告

接到法院电话的当天，许滨正在南京出差。手机屏幕上显示的陌生电话号码，归属地是老家济宁。

“您好，这里是兖州区人民法院。物业公司起诉您拖欠物业费，请您抽时间来法院一趟……”

电话那头的声音平稳清晰，许滨却觉得脑子“嗡”的一声。物业费？起诉？他愣了好几秒才反应过来——4年前在兖州买了一套新房，怎么就成了被告？

当天下午，他乘坐高铁赶回兖州。车窗外的风景飞速后退，他心里越想越不是滋味：新房还没入住，反倒先吃上了官司。

第二天早上，许滨直奔小区物业办公室。推开门的第一句话，许滨有点火气：“凭什么直接把我告了？”

物业公司项目经理王彤（化名）起身递水，被许滨抬手挡了回去。他翻出手机里的通话记录：“昨天这个电话，法院打来说我欠物业费，被你们起诉了。一个通知都没有，直接起诉我？”

王彤语气平稳：“许老师，催缴物业费，公司有相关工作流程。楼宇管家电话催收是第一步。如果电话打不通，会发短信提醒您。而且物业服务合同写得清楚，业主有义务交物业费……”

“义务？”许滨声音陡然拔高，“我人在外地，房子一天没住，水电表都没走字，你们给我提供什么服务了？”

催收“壁垒”

这场争执的源头，要从四年前说起。

2022年，许滨在兖州城区买下了这套商品房。因长期在外工作，这套房子办完手续后，一直没装修，就这么空着。

“不是故意不交，是真的没当回事。”许滨坦言，自己存有侥幸心理，“总觉得房子空着，物业也没给我提供什么服务，晚点交也没什么大不了。”4年间，他回兖州都住在别处，连新房所在的小区都没去过几趟。

物业公司的催收并非没有做过。

王彤称，按照公司流程，物业费一月一催。“许老师一共在物业公司留了三个手机号，前任楼宇管家多次拨打许老师的两个手机号码，始终无人接听，发微信消息也没有回音。”2025年5月，该小区新楼宇管家小李接手后，给许滨打电话也未曾接通，又给其妻子去了电话，对方答应转告，之后也没了下文。

今年5月，小李向许滨发出最后一条提醒短信：因拖欠物业费即将被起诉，限三个工作日内结清。考虑到新房无人居住，催收单贴在门上也不会有人看，便没有上门张贴。

直到今年6月，多次催收无果的物业公司，将许滨告上了法庭。“催了好几年，实在没办法才走法律程序。”王彤说。

比例之争

业主交物业费是常理，许滨并非不懂得这个道理。但他心里有个“结”——新房空置四年，物业费该不该全额交？

《山东省物业服务收费管理办法》第二章第十七条规定，普通住宅交付后空置六个月以上的，其前期物业公共服务费应当减收；办理空置的程序和具体减收比例由设区的市、县（市、区）人民政府价格主管部门会同物业主管部门规定，但收取的费用最高不得超过百分之六十。

许滨认为，既然有政策，空置房就不该全额收取物业费。

“空置房优惠是有的，但有前提——业主必须提前书面报备，填写空置申请表，物业还要上门核验。这一点，在收房时签订的物业服务协议中有明确说明。”王彤的回应也有依据：“您既没报备也没申请，我们只能按正常标准收费。”

一边是“空置就该减收”的政策规定，一边是“未报备就不能减免”的合同约定，双方各执一词，谁也不肯退半步。

受理案件后，兖州区人民法院立案庭庭长、承办法官孟令涛翻完资料，把法律关系理得很清楚。

从《中华人民共和国民法典》第九百四十四条的规定来看，物业服务具有公共性，哪怕房子空着，物业费也得交——这是法律层面的基本原则。但从地方规定来看，山东省确实有空置房减收的政策，只是需要履行报备程序。

许滨的房子确实空置了四年，这是客观事实；但他确实也没有按规定办理空置手续，这也是事实。

“业主和物业，低头不见抬头见。一纸判决容易，账清了，人心也凉了。这不是法院想看到的结果。”孟令涛说。在立案审查阶段，法院识别出该案件诉讼标的额小，且当事人对欠费事实基本认可，故具备调解可行性。

情理之间

6月15日，双方第一次坐在调解桌前，气氛是僵的。

许滨反复强调自己长期在外、房屋空置，对物业公司“不告而诉”的做法颇有微词；物业公司则搬出合同条款，称起诉实属无奈之举。

“咱有意见都可以提，我们一条一条记，你们先把心里的话都说完。”立案庭调解员林青没有急于表态。她坐在一旁，摊开笔记本认真听、认真记。

“让他们把情绪宣泄出来，心里打开缺口，后面调解才有基础。”林青后来总结，“一上来就掰扯谁对谁错，场面只会更僵。”

情绪的闸门打开了，接下来才是法理的疏通。

“物业服务具有公共性，您虽然没入住，但小区的电梯您产权份额内的部分在维护，小区的绿化您也有产权，小区的安保也在保护您的房屋安全。”孟令涛解释得耐心细致。

法理讲完了，林青又补上情理的角度：“房屋的保值增值与小区整体环境、物业服务质量密不可分，即便您暂时不住，物业的日常管理也在为您的房产保驾护航，您依然在享受物业提供的资产维护价值。”她举了个例子，“如果小区的外立面墙皮脱落，物业没钱维护，这房子还能卖上好价钱吗？”

几番斡旋，双方的立场开始松动。许滨意识到，自己未按规定办理空置手续，确实存在过错；物业公司也表示，考虑到业主实际空置情况，愿意按规定给予减免。

最终达成的调解协议很清晰：物业按空置房屋标准对物业费打六折，许滨分两期支付所欠费用；物业公司也承诺，今后加强与业主的沟通联系，优化服务方式。

签字当天，许滨就结清了第一期款项。剩下的，在约定期限前付清。一场“空置房之争”，就这么落了地。

睦邻之道

许滨这一案子的调解成功，像一块投入水面的石子，迅速漾开了涟漪。

实际上，与许滨一同被起诉的，还有34户业主。他们分布在该物业公司在兖州区服务的五个小区里，每笔欠费四五千元上下，欠费时间全部超过48个月。有的业主是对小区物业服务不满，有的是将房屋质量问题、邻里纠纷等不属于物业服务范围的事项归咎于物业，还有人纯粹是看着别人不交，觉得自己不交也“没什么大不了”。

35起案件，标的不大，干系不小。兖州区人民法院没有就案办案，在充分告知并征得当事人同意后，启动类型化纠纷“示范性诉讼+批量化调解”工作机制，立案庭调解员在承办法官指导下，制定“集中释法+个案突破”的分层调解策略。同时，依托“法院+住建+N”多元解纷机制，把住建局、社区书记、调解员都拉进了调解队伍，开展联合调解。

法官和调解员们在法理与情理之间穿针引线，把一触即发的对峙，一寸一寸熨成了邻里间重新流动的暖意。短短半个月，35个案子里已有29起纠纷成功调解。25户业主主动补交了物业费，共计210621元，4户达成分期还款约定。物业公司逐一登门回访，曾经冷脸相对的邻里，如今在楼道里遇上，能点头问声好了。

“法院办的不只是案子，更是解开了大家心里的‘疙瘩’。”瑞马物业公司在感谢信中写道。

这份“解疙瘩”的功夫，正是兖州法院“礼润齐鲁·端信兖州”立案诉服品牌的底色——将“礼”融于法理之中，既听家长里短，也厘权责边界，让矛盾在对簿公堂之前，就有了转圜的余地。“前端化解的核心不只是劝和，更是搭建平等沟通的桥梁。”兖州区人民法院党组书记、院长王文丽说。

与此同时，法院联合龙桥街道锦绣社区打造的“睦邻小圆桌”已开展十余期。每月社区书记接待日，同步开展司法普法宣讲。居民遇到邻里纠纷、婚姻家事、财产权益争议，只需到社区“小圆桌”坐下来，既能向社区书记反映情况，也能接受法官专业指导。矛盾化解的“第一步”，就迈在了社区里。

毕竟，调完一批案子不难，难的是让下一批矛盾不再产生。人心的天平可以调平，更难的是让更多的人能够站在对方的角度看问题，从而通心解纷。

一桩小案，30多户人家，从剑拔弩张到心平气和，中间站着一群耐心的“摆渡人”——他们把身处困境、迷茫或纷争中的人扶上船，平息心境，解决问题，安全地渡向彼岸。

司法摆渡，渡的不只是是非曲直，更是人心与人心之间的那道坎。案小，干系不小；事小，情理不小。

大众新闻·齐鲁壹点 褚思雨 康岩 通讯员 张乐乐 杨文璐