柳泉录｜淄博国资的一次精准操盘

鲁泰快速路车流呼啸，高新区城市界面不断更新，很少有人留意路旁那片沉寂数年、如今稳步启新的工地。

围挡内，打桩机把一根根桩基嵌进土地。围挡外，案名已经挂了出来——“春和景明”。取自范仲淹的《岳阳楼记》：“春和景明，波澜不惊。”

从2023年拿地到2026年开工，在房地产曾经的“高周转”时代，三年时间足够一个项目实现从拿地到清盘的全过程。但这个地块，过去三年却只做了一件事：解扣。

这是一块被历史债务、开发边界层层缠绕的土地。它的重新激活，不是偶然的市场行为，也不是孤立的资本操作。它背后，是淄博国资体系在房地产领域一次精耕操盘。

“春和景明”四个字，指向的远不止一个楼盘案名。

跨越三年

“春和景明”地块位于淄博高新区鲁泰大道以南，紧邻银泰城商圈与华侨城学校，西侧不远便是整治后的猪龙河水系。在土地资源日益紧缺的高新区核心地带，这个位置足以让不少开发商眼红。

项目开发公司——淄博恒运昌房地产发展有限公司（下称淄博恒运昌）告诉齐鲁晚报·齐鲁壹点，该地块迟迟未能动工，根源不在自身，而是在于多年累积形成的跨主体债务纠纷、用地边界不清、遗留工程问题等复合型矛盾，问题、责任归属又牵涉多方，谁都绕不开，谁都不愿先迈一步。

“对普通房企来说，地块处置链条长、协调难度大，风险点分散，缺少足够的动力去介入。”在淄博恒运昌看来，作为淄博中心城区一处典型插花地，受早年片区开发遗留因素制约，土地长期闲置搁置，既造成国有资源浪费，也对周边环境治理、城市界面完整度带来现实困扰。

于是，几道死结把一块区位优质的土地，硬生生捆成了“闲置地块”，甚至“问题地块”。

然而，与之形成鲜明对比的是，银泰城商圈人流如织，华侨城学校也已升级为九年一贯制，而围挡之内杂草丛生、地基裸露。周边居民早已见怪不怪，私下议论：这块地，怕是永远动不了了。

转机出现在2023年。

这一年，恒运昌的股权被划转至淄博市交通投资建设有限公司（下称淄博交投）。看似彼时的动作不大，但回看时才发现，那正是解开所有“扣”的那只手。

股权变更，意味着责任的重置、资源的重组，更意味着这块被遗忘已久的地块，终于等来了一个愿意扛事、能够破局、沉得下心来的操盘者。

淄博市属国资接手后，摆在面前的不是如何开发，而是如何把一团乱麻理清楚。

三年，一千多个日夜，就在这样的拉锯与协商中悄然流过。而开发商也用实践向这座城市证明了一件事：

有些事，快不得，也省不得。

“问题地块”的围墙被拆掉后，淄博国资接下来盘活存量资产最重要的是该做什么？

淄博恒运昌的回答直截了当：“盘活存量不是在土地上盖成房子卖掉，而是让这块土地产生比之前更高的居住价值与社会价值。需要什么，才盖什么。”

这句话背后，是一整套与高周转时代截然不同的逻辑。

盘活资产

过去二十年，中国房地产的主线是“高杠杆、高周转、高增长”。拿地后三个月开工、六个月开盘、一年清盘……资金快速滚动，规模急速膨胀。产品标准化、复制化是常态，户型大同小异，园林千篇一律，细节粗枝大叶。

但“春和景明”，走的却是另一条路。

按照淄博交投的表述，立足城市更新、民生保障并依托国资公信力与跨部门资源整合能力，逐项梳理债务关系，厘清用地四至边界，推动遗留工程隐患整改，多方对接理顺复杂权责。同时引入专业优质民企协同合作，以国企合规体系稳住项目大局，以民企实操能力解决落地环节具体难题，在平衡各方诉求前提下，推动地块重回规范开发轨道。

这也就是说，三年时间他们主要在干两件事：外部历史遗留问题的系统性化解、内部开发逻辑与建设方案的审慎打磨。

与此同时，项目开发公司淄博恒运昌在花大量时间做客户调研的基础上给出的结论是：

这个片区不缺房子，但缺“恰到好处的房子”。直白说，就是刚需客户想要总价可控、功能完整的户型，改善客户渴望品质升级、审美在线的社区。

所谓适配，就是产品标准、空间尺度、配套服务尽量贴合片区实际购买力和长期居住需要，让住宅回归居住属性。

与此同时，过去三年，淄博市的“好房子”已从最初的559条技术标准迭代到了836条，涵盖建筑结构、保温隔热、给排水、园林景观、智能家居、社区服务等所有居住维度，本地住宅开发整体由增量新建转向存量提质。

就在“春和景明”从解扣走向开工的8月，多部门集中发布“828新政”：个人住房贷款最长期限延长至40年，实行预售的新房须在竣工备案后发放贷款，并稳步推进现房销售。这不是短期救市，而是1998年房改以来最彻底的一次制度性重构，推动房地产从高周转、预售扩张转向长期主义、现房兑现。这与淄博国资“慢下来、把产品做好”的操盘逻辑高度一致，也为项目“精耕提质”提供了宏观注脚。

而“春和景明”的目标，就是把上述标准不折不扣地落地。

园林效果图

于是，项目产品层面由此形成差异化：14至16层小高层低密规划，容积率低、楼距宽阔；宋式园林以水为脉、以石为骨、以草木为衣；小区整体抬板4.1米，全系大宽厅元宝户设计，层高3.1米。更值得注意的是两个“内功型创新”：一是静音体系，楼板、分户墙采用结构降噪，排水管选用静音管材加隔音棉，门窗依朝向配置四玻三腔或三玻两腔玻璃，整体抬板天然吸附地面噪音；二是收纳体系，针对新婚家庭、三代居、颐养家庭等不同阶段核心收纳需求，设计“魔方化储物方案”。

这些细节在高周转时代几乎不可想象，但在国资民企协同模式下，成为“慢下来”后的必然选择。

“盘活存量不能只算项目本身的经济账，更要算城市空间账和民生综合账，兼顾土地利用效率、片区功能修补与居民居住体验。”淄博恒运昌对此给出了这样的解释。

国资布局

2023年的股权变更，不过是淄博国资体系内部的一次“划转”。把视角拉远，它预示的是淄博国资正在房地产领域进行一场系统性的布局：

淄博国资进入房地产领域并非简单扮演“接盘侠”，而是在城市开发的关键环节建立一种“确定性”。

淄博恒运昌作为淄博交投的全资子公司，股权划转调整是淄博优化国有资本布局、理顺市属平台主业分工、统筹城区存量资源开发的改革举措，从主体资质、资源统筹、风险管控层面，为搁置多年的地块化解历史问题提供体制支撑。

“春和景明”项目“国资托底、民企赋能”的协同机制，更适用于这类疑难地块：

市属国企主导合规管控、风险处置、矛盾协调，守住项目规范推进底线；合作民营机构输出市场化操盘、客群研判和产品落地经验，弥补传统国资开发在精细化市场运作上的短板，实现两类市场主体优势互补。

事实上，国企下场并非孤例。近年来，淄博国资体系在房地产领域布局已悄然铺开，独立开发与联合操盘并举，国资与民企深度合作正在成为淄博楼市主流模式：

淄博房开与新东升合作开发的新东升·宸园，2024年以9.3亿元成交总额位居淄博年度第一；淄博市财金集团与绿城佳园、金城建设三方合作的财金绿城·云麓，连续多月斩获淄博新区“销冠”；鲁中房产开发的康桥学府，也通过国企“交付力”在区县市场形成竞争力。

过去几年，购房者最担心的无非是“房子能不能按时交付，质量能不能有保障”。而国资平台的介入，本质上就是在为市场注入“确定性”。

“不是显山露水的高端豪宅，也不是捉襟见肘的低端项目，一切都‘刚刚好’，回归生活，服务于生活。”淄博地产界人士在向齐鲁晚报·齐鲁壹点评价“春和景明”项目时用了这样的表述。

“刚刚好”，或许正是存量时代最稀缺的尺度。

而淄博恒运昌方面则用一句话概括：“在充满不确定性的市场里，华丽的承诺不如靠谱的兑现。”

当规模扩张、快速周转不再是主流，合规稳健、兑现落地、服务民生成为关键词，“春和景明”地块的三年处置过程，恰恰直观展现了淄博“国资兜底稳大局、民企赋能贴市场”的协同开发逻辑。

放到更大的城市更新格局中，这种协同模式的意义已超出单一楼盘。

国资民企双向赋能，既平衡了风险底线，又为破解历史遗留地块难题、推进存量更新、推动房地产由“规模扩张”转向“精耕提质”，提供了可参考的本土路径。

这，或许正是“春和景明”给淄博带来的最大启示。

大众新闻·齐鲁壹点 张文珂