市中商业观察（上）：谁在长红谁在硬撑，谁在等风来

多年来，枣庄人进城办事就是去政府驻地市中区。上街里，逛的就是枣庄几代人记忆里最早的那些商业体。

市中的商业故事，百年间不觉历经五代，每一代都觉得自己能定义这座城。今天我们以“代”为章，看看每一代怎么来、怎么走、现在又活得怎么样。

三角花园的灯塔环岛，是老枣庄商业的坐标原点

先给外地的朋友们补交一份市中傲娇的履历：枣庄因煤兴市，1912年铁路修通，老火车站落成（现龙山路街道前岭社区），站前长出商业街；几乎同时，矿外的“老洋街”装上电灯，一度被叫作“鲁南小上海”。

老城最早的商业地标，是胜利路与西马道路口的“拐角楼”——枣庄第一百货商店，民间有句俗话：拐角楼，出神仙。

商业跟着矿、跟着路、跟着火车站长出来，这是第一代之前的故事。

第一代：有货，就是流量

大观园商场（1987）、东方大厦，代表80年代的传统商业。那个年代，物质稀缺，商场本身就是目的地。

大观园做成园林式仿古、小桥流水，老枣庄人至今记得那种“逛公园式逛街”。

东方大厦是当时体面的百货楼，后改为友谊服饰广场，2025年撤场，如今原址成了“7号仓”量贩式服装城。

同期的枣庄商厦（1991，当年的全市最高楼），招牌一路从时代超市换成乐天玛特，2018年5月闭店。现在成为锦江集团旗下的白玉兰酒店。

这一代的逻辑很简单：商品即流量。

货是硬的，楼是配的。电商一来，货不再稀缺，这一代的根就断了。它留下的不是楼，是地名和记忆。

第二代：龙头做大街区走淡，始终缺一个核

第二代代表队伍走来贵诚（1993）、鲁南商城（1993）、香港街（2001）、中天步行街。

1992年6月，鲁南商城在中心街奠基，1993年7月一期落成开放。投资1.3亿元、建面9万多平方米，是当时市中区规模最大的商城工程之一。它和贵诚同年出生，同属90年代三角花园商圈的第一批大商场。

同年，供销社创办的枣庄购物中心开业——就是今天贵诚的前身。2014年升格山东贵诚集团，2024年销售额12.5亿元，2026年4月中心店重装再开。

贵诚是老国营百货群里唯一活下来、还在做大的本地商业龙头。同一代的另外两条街，运气就没那么好了。

枣庄百货大楼，是那个年代进城的理由

香港街，港资投的步行街，想复制沿海城市的商业街概念；中天步行街，2009年由温州专业公司包装升级，引入95家品牌。

多年过去，香港街慢慢变成批发+古玩街区，中天步行街成了电动车一条街。这一代共同的病灶：没有找到核心商业驱动。

有街，没有核；有铺，没有场；有招商，没有运营。贵诚靠“供销社基因+全业态”活下来，步行街靠铺面出租活着。

不瘟不火，是这一代商业体的注脚。

海报新闻编辑：张敏 张钟雯 秦成林

（本文由AI协助完成。数据与来源：市中区政府、薛城区政府、市中区统计局、市中区住建局、大众日报、海报新闻、枣庄日报、闪电新闻、齐鲁晚报、上交所三季报）

图片说明：头图：昔日枣庄三角花园灯塔环岛老照片（来源：今日头条“老照片里的山东枣庄”）；配图1：90年代枣庄百货大楼老照片（来源：360doc“老照片里的山东枣庄”）。以上历史老照片检索自公开网络资料，版权归原作者/原发布方所有；本文非商业推文，如有侵权请即刻联系删除。