市中商业观察（中）：谁在长红，谁在硬撑，谁在等风来

市政府2004年西迁，客流开始跟着政务往西走。也是从这一代起，枣庄商圈的牌桌上，第一次坐进了外地玩家——银座、大润发，这些名字以前只在别的城市见过。

第三代：绝处逢生VS高开低走

第三代最有戏剧性：鲁南水城（2009）和枣庄银座（2010），各自精彩也各自曲折。

鲁南水城，2009年建成开放，号称“枣庄不夜城”，结果各种原因……一蛰伏就是十几年。

本届政府给力，“活过来”的鲁南水城2026年8月焕新亮相：希尔顿欢朋酒店、汉堡王枣庄首店、京东奥莱……89家品牌落地，招商率超98%。

11条水街、32座小桥，白天是水乡，晚上是不夜城。蛰伏十几年，等来第二春。

暗淡太久的鲁南水城终于靓起来了

枣庄银座商城，2010年4月开业，从2万㎡扩到5万㎡。一度是西南片区的高端商业“带盐”，逛银座是小城中产的实力标签。

如今，银座还在营业，但经营承压，母公司银座股份2025年三季度净亏1602万元，下一步选择输血还是止损？

同期，振兴路的吉品街没有主角光环，却成了活得最久的街区：官方把它与大润发、鲁南书城、八大批发串成一个商圈，0.4平方公里的街上挤着几千家商户。

银座是商厦，它是街区；商厦坐等客流，街区靠夜市满足需求增加粘性。更难得的是政府还在持续给它做品质提升。

这一代的分水岭，是运营能力和时机。一个靠外力（政府+运营商）起死回生，一个靠体系（国企连锁）勉强维持。

但两个都绕不开同一个问题：消费力不再高增长之后，谁有本事让人“专门来一趟”？

第四代：起楼≠旺场，攻守是场商战

三角花园这个原点，1964年是一块绿地，1987年汽车总站带来人流巅峰，2016年汽车总站外迁。原点的流量逻辑，已经被改写了三次。

2016年，本土企业君山置业在三角花园西南做了一件大事。

26万㎡的中央广场交付后，是当时全城最大综合体。楼盘卖得不错，商业却不温不火。咬牙运营至2024年引入新资方悦融泰商业管理公司盘活重启。

2024年12月20日，枣庄吾悦广场焕新开业，近200家品牌入驻，成为市中区第一座真正意义上的综合购物中心。

“本土开得起楼、做不旺场”——第四代剧本，中央广场首演受挫，吾悦接棒上半场。只是下半场的题目更难：城东吾悦，对面是城西万达+东街口，老城就那么多钱包。

如带刺的玫瑰广智放不下的心魔：吾与城北徐公，孰美？第四代的问题也很具体：吾悦，你靠什么守住？

海报新闻编辑：张敏 张钟雯 秦成林

（本文由AI协助完成。数据与来源：市中区政府、薛城区政府、市中区统计局、市中区住建局、大众日报、海报新闻、枣庄日报、闪电新闻、齐鲁晚报、上交所三季报）

图片说明：配图枣庄市中区万达广场主体封顶现场实景新闻图（来源：海报新闻·大众网枣庄，2025年4月3日报道）；本文非商业推文，如有侵权请即刻联系删除。