党建在身边 服务零距离｜市北小区上演“变形记”

开放楼院多面临“无人管事、无钱办事”的困境，而部分物业管理小区服务跟不上、信任缺失，是城市基层治理绕不开的难题。市北区以“身边党建”十二条措施破题，把组织沉入楼院、把治理做到“最后一米”：在开放楼院，党组织带着居民自己当家，公共收益反哺小区养护；在物业小区，建强“红色业委会”，让服务可评可督。

公共收益盘活，老楼院“幸福升级”

楼道灯坏了，不用再挨家凑钱；破损路面，终于要动工翻修；子女探亲，有“孝亲车位”免费停……在市北区洛阳路街道聚馨苑，这个建于上世纪90年代、拥有648户居民的开放式老旧楼院，正经历一场家门口的“幸福升级”。

变化，来之不易。这里居民大多是老厂职工，大半辈子住在这里，眼看着小区“老”了，下水管道堵塞、路面坑洼不平。“2016年起停车管理虽然搞了起来，但外来车也来进，本院居民停车反倒兜兜转转找车位。”业委会主任潘志敏说。

改变的“钥匙”，握在居民自己手里。2025年9月，街道党建引领，社区跟进指导，小区党总支牵头，党员骨干挨家走访、反复议事，成立小区自管会。第一件事，就是把停车管理权收回来，重新规划车位，206个车位固定到户，本小区居民凭车牌出入，每月100元，外来车辆原则上不放行。根据居民提议，还专门设了“孝亲车位”，子女回来看望老人，录入车牌就能免费驶入。

聚馨苑利用攒出来的公共收益修缮休闲亭。

今年7月，自管会按照法定程序正式转为业委会，7名成员全部零报酬服务。商城路社区党委书记、居委会主任刁尤佼介绍，不断深化社区党委领导下小区党组织、业委会、物业协调运行机制，公共收益专户管理，“物业只负责干活，钱在居民自治组织手里，收支全部公开透明。”

效果立竿见影。停车费一年扣除人工管理费，结余约10万元。去年，两处休闲凉亭利用公共收益焕新修缮；今年2月，2号楼地下排污管道错位断开，污水外流、地面结冰，业委会用收益支付维修支出，开挖修复，消除了老人出行的安全隐患。

眼下，小区最要紧的事是修路。但钱从哪来？刁尤佼说，4段道路，合计2300平方米，通过招投标，工程款24万余元。小区以“期权置换”方式，用公共收益分四年付清。中秋过后施工，计划十一假期前完工。

聚馨苑的变化，是市北区推进开放楼院循环自治的一个缩影。2026年，市北区出台《开展“身边党建”十二条措施》，推进开放楼院循环自治，把组织力量沉到楼院，把治理做到“最后一米”。市北区共有4179个开放楼栋，涉及19个街道、108个社区、24.6万户居民，约占全市总量的三成。这些楼院大多建于2000年以前，普遍存在“无人管事、无钱办事”的现实困境。

新物业助力，国棉五厂宿舍楼院办起了热闹的庆双节活动。

针对这一难题，市北区以小区党组织建设为引领、居民自治为主体，强化资源、服务、力量配套为支撑，规范建强业委会，同步盘活公共资源，提升自我造血能力。

党组织参与小区治理，也让物业企业看到了盘活小区的希望。开平路街道鲁阳路社区的国棉五厂宿舍，从1981年起陆续建成，有561户居民。此前无物业管理，环境卫生只能靠社区志愿者每周二、周五打扫，外来车辆乱停放严重。今年9月初，青岛快易物业管理有限公司进驻，规范停车管理，按每车每月100元收取费用，用于物业服务和环境卫生清洁。同时，街道推行“邻组治理”模式，鲁阳路社区8个小区分成34个邻组，每月20号是邻组议事日，邻组长负责摸排、走访、收集民情，让需要帮助的居民时时能找到人、事事有回应，打通服务“最后一米”。

国棉五厂宿舍楼院的居民品尝蛋糕迎接佳节。

红色业委会挑大梁，家园处处新变化

在物业管理小区，市北区同样以党建引领破题，把党组织嵌入业委会组建、物业选聘、服务监督各环节，建强群众信赖的红色业委会，让小区治理有了主心骨。

地下车库不再扬灰，监控全覆盖让人安全感倍增，樱花月季接续开满院……眼下，市北区河西街道天怡景园新区正在上演一场让居民直呼“大变样”的“变形记”。更让人羡慕的是，80万改造费，业主零出资。

而就在此前，74岁的赵利华眼看着这里的环境一天天走下坡路。她在这里住了快10年，从新小区住成次新小区：绿化养护跟不上，外人随便进小区停车，监控坏了也没人修。

铺设地坪漆、更新照明后，天怡景园新区地下车库焕然一新。

天怡景园新区2016年交付，共4栋楼8个单元、240户。去年11月，59岁的党员王庆博被推选为业委会主任，小区同步成立业委会党支部。业主们反映突出的绿化缺失、车库地面破损、监控失效等问题，很快被提上日程。

河崖社区党委专门指导成立“天怡景园新区为您服务业委会主任工作室”，从政策把关、流程规范到矛盾协调，提供“帮办”与“把关”双重服务。河西街道构建起“小区党组织+业委会党组织+物业企业”三方联动治理体系，每季度定期召开议事会，集中梳理共性问题和治理难点。

“改造费用一部分来自小区公共收益，主要靠电梯广告和房屋出租，每年大约10万元，再加上物业分担，合力完成改造。”王庆博说，今年春节前，每户还领到了200元红包。

“我们也是小区的一分子，小区环境好了，业主住得舒心，物业的工作也好做，这是双向奔赴。”恒福物业相关负责人唐鹏说。

党组织牵头、业委会履职、物业担当、业主监督，这个良性循环正在让小区公共收益变成看得见、摸得着的幸福红利。

在大家见证下，聚馨苑小区道路整修以期权置换方式签约。 社区供图

在镇江路街道太平镇社区都市春天小区，红色业委会也在积极作为。业委会根据征集的业主意见，每年推进一项重要实事。第一年，小区安装摄像头，实现安防全监控；第二年，更换道路地砖；后来，又将10栋楼、21个单元的公共走廊内墙全面整修，楼道面貌洁净一新；小区景观喷泉也得到维修……几年下来，一件接着一件干，小区面貌有了可感可及的变化。

规范的机制也在倒逼服务升级。去年9月，服务多年的物业合同到期，小区顺利完成物业更换。新物业上岗，按照合同约定，试用期满前90天，全体业主“集体打分”。最终，90.8%的满意率让新物业顺利通过试用期考核，继续为小区提供服务。

业委会监督，物业完善服务、补齐公共区域短板，这样的良性互动正在成为常态。市北区把党组织优势转化为治理效能，把党建力量沉到楼院，把服务做到门口，带来家园的美好变化。（半岛全媒体记者 曹现梅）