建筑封顶后预售、竣工备案才能放贷，北京率先落地现房销售，三大核心规定深度解读

中秋假期前一日，北京率先在全国出台商品住房现房销售落地细则。

9月24日，北京市住房和城乡建设委员会等四部门联合发布《本市贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》（以下简称《实施意见》），自发布之日起施行。该文件明确了现房销售的适用范围、定金管理、预售条件升级及在途项目过渡安排，标志着北京在推动房地产销售制度改革方面迈出关键一步。对此，多位行业专家认为，预计更多城市将落地执行细则。

北京打响现房销售“第一枪”

今年8月28日，住建部、自然资源部、金融监管总局联合发布《关于完善商品住房销售制度的通知》（以下简称“通知”），部署推进商品住房销售制度改革，有序发展现房销售模式。通知发布之后，各地落地节奏成为行业焦点。

北京成为自通知发布后，全国首个出台落地细则的城市。

“北京是‘828 新政’后首个出台落地实施细则的一线城市。整套细则既严格对标中央制度框架、没有突破原有监管要求，又结合当前房地产市场实际设置了过渡缓冲机制，具备很强的范本效应。”58安居客研究院院长张波表示，后续其他城市落地细则大概率会参考，严守底线并兼顾稳过渡的推进思路。

中指研究院政策研究总监陈文静认为，实施意见将为其他城市提供参考借鉴，预计接下来更多城市将落地执行细则，缓解因政策不确定带来的市场观望情绪。

“北京给各地打了个样。实施意见做到了‘有保有压’，既尊重现实、考虑政策冲击、留有一定的过渡期，又贯彻国家对于新发展模式落地的要求。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。

现房销售定金不超过总房价款1%

实施意见规定，2026年8月28日起，新项目优先选择现房销售。房地产开发企业在房屋首次登记后，编制现房销售方案，向房屋所在区住房城乡建设（房管）部门申请现房销售备案。同时《实施意见》明确，所销售房屋及建设用地使用权应无抵押、查封等情形。

图片来源：新华社

在现房销售过程中，《实施意见》规定，房地产开发企业可在取得建筑工程施工许可证后，与购房人签订购房定金合同，一般收取不超过总房价款1%的定金。房地产开发企业违约不能按期交房的，购房人有权按照合同约定提出解除定金合同。

北京新房总价较高，本次明确一般收取不超过总房价款1%的定金，即总价500万的住房，定金不超过5万元，总价1000万元的住房，定金不超过10万元。若项目不能按时交付，购房者有权解除定金合同。

“现房销售中定金按1%收取，低于此前预期的5%，更具象征意义，主要是锁定客户，保障项目未来有一定客户基础。”易居研究院研究总监严跃进指出。

不过，中指研究院也提到，企业能否支取定金，因购房者责任解除定金合同的情形，本次政策均未明确。

确保在途项目平稳过渡

实施意见明确，新项目申请预售的，单体建筑应完成主体结构封顶，还需出具项目建设、勘察、设计、施工、监理等单位签字盖章的《主体结构分部工程验收记录》。同时，新项目预售资金将全额、全过程监管，且在项目联合验收后，方可解除资金监管。

针对在途项目，新政分三类施策：

一是8月28日（含）前，已拿（含部分取得）建设工程规划许可证（以下简称“工规证”）未拿预售证的项目，明确按预售条件、预售资金监管等按原有政策规定执行。

二是8月28日（含）前，已拿地（含正在出让）未拿工规证的项目，原则上按新预售政策执行，各区政府确保能够按时建成交付的，在加强预售资金监管的情况下，报市级部门备案后，在2027年底前仍可按原有预售条件申请预售。

三是8月28日（含）前，已出让土地的房地产历史遗留问题项目，经各区政府评估风险后，可按在途项目有关规定执行。

“这体现了‘有保有压’的政策思路。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，2027年底前仍可按原有预售条件申请预售，这是“保”；同时考虑到在途项目多、时间紧，另外监管额度增加了，将红线外开发商配套建设的市政工程以及水电气热等设施交付的资金，也纳入了监管的要求，这是“压”。

张波表示，这一安排的核心重点考虑了保交付的民生优化，避免了大量存量项目突然切换规则，导致开发节奏断裂、新房供应断档。相当于给存量项目留了一年多的调整窗口期，避免政策急转对市场供给造成冲击。

竣工备案后才能放贷

实施意见对房企资金链的影响，集中在两个节点上。

其一，预售节点后移至封顶。过去房企拿地后半年左右即可开盘回款，实施意见要求单体建筑封顶才能预售。其二，个人按揭贷款发放节点后移至竣工备案。

实施意见明确，2026年8月28日后取得预售许可证的项目，竣工备案后方可发放个人住房按揭贷款（含公积金贷款），贷款资金通过受托支付方式支付至预售资金监管账户。从拿地到封顶再到竣工备案，通常需要一到两年时间，资金回笼周期被拉长。

严跃进分析，当前最应该重视的是，现在手头有土地、尚未开发或尚未开始预售、尚未开始销售的企业。因为这类企业接下来申请预售许可证并进入销售后，个人按揭贷款不会马上发放，实际比预期多了约两年的资金压力。相反，对后面要拿地的企业而言，影响反而较小。因为拿地企业现在土地出让金可以延期缴纳，而且虽然预售标准提高了，但大概率只是预售要求略有提高，还谈不上完全直接转向现房销售。

“两年的压力期，迫切要求企业快速调整与银行的开发贷款支持方案，并做好其他资金对冲安排。否则，项目资金压力相比原先模式会明显加大。”严跃进算了一笔账，以前约一年左右能回笼资金，现在可能要三年左右才能回笼，资金占用周期约相当于原先的三倍，资金压力至少增加约两倍。

（大众新闻·风口财经记者 张亭旺）