郯城人民法院：下足绣花功夫 守护安居乐业

“小物业”牵动大民生，物业服务关乎群众日常起居，更关乎基层治理和谐稳定。如何破解物业纠纷“反复发、反复诉”的治理难题，实现业主安居、物业乐业的双向共赢？今年以来，山东省郯城县人民法院立足新时代“枫桥经验”，深耕物业纠纷专项治理，创新多元解纷工作路径，探索出品牌批量解纷、部门联动共治、源头前置防控的三级化解模式，用精细暖心的司法“绣花功夫”，为基层物业治理给出最优解。

品牌赋能，存量纠纷批量解

“法院调解用心，我们住着安心！”近日，辖区某小区业主代表将一面锦旗送至郯城法院诉调对接中心，为高效温情的矛盾化解工作点赞。此前，该小区多名业主因小区设施维保滞后、环境卫生不达标、物业服务敷衍缺位等问题心生不满，长期拖欠物业费。物业公司多次沟通催缴无果后，陆续将十余户业主诉至法院。

该类纠纷标的额小、涉案人数多，若简单机械判决，只能治标不治本，极易引发群体性对立，加剧小区治理矛盾。为彻底化解纠纷根源，实现案结事了人和，法院依托本土“郯和融异”调解品牌，指派金牌调解员专项处置该批案件。调解员联合社区工作人员实地走访小区，深入倾听业主诉求，逐条梳理双方争议焦点，精准找准矛盾症结。

调解过程中，工作人员坚持情理法相融，一方面向业主细致解读《民法典》物业服务相关规定，明晰业主缴费义务与合法维权途径，引导群众理性表达诉求；另一方面直面物业公司服务短板，现场指出服务漏洞，督促企业限期整改、优化服务质量、完善小区配套管理。在耐心疏导和双向协调下，15起物业批量纠纷全部达成和解，业主当场补缴拖欠物业费，物业公司主动撤回起诉，积压已久的邻里心结、政企矛盾得以彻底化解。三年来，郯城法院依托物业纠纷诉调对接中心，累计受理物业服务合同纠纷305件，诉前成功化解151件，批量化解模式有效压降诉讼增量，大幅提升纠纷化解质效。

联动共治，棘手纠纷就地解

物业治理涉及主体多、覆盖范围广，单纯依靠法院诉讼难以实现根治。为打破“单打独斗”的治理局限，郯城法院牵头推动全县首个物业法庭在县住建局揭牌运行，建立法官常态化驻点值班机制，将司法服务前置至纠纷一线，搭建起业主、物业、职能部门互联互通、高效联动的解纷平台。

辖区某小区业主与物业公司因服务质量、收费标准产生较大分歧，双方各执一词、僵持不下，矛盾持续升级。有业主反映家中墙体渗水、阳台漏水多次报备维修，物业迟迟未上门处理，索性拒绝缴纳物业费；物业则表示业主长期欠费导致运维资金不足，无力开展精细化服务，陷入恶性循环。物业负责人多方沟通无果后，前往住建局寻求帮助，恰逢法院法官驻点办公。承办法官立即启动“法院+住建+社区+司法所”多元联动机制，多部门协同发力、联合调处。通过“背靠背疏导、面对面协商”的方式，逐一厘清争议焦点，细致释明双方法定权利与义务，引导双方换位思考、互谅互让。最终，双方达成一致和解意见，物业承诺限期完成业主房屋维修、建立报修台账、及时响应业主诉求，多名业主当场结清物业费，一场僵持许久的棘手纠纷就地圆满化解。

与此同时，法院主动牵头召开物业治理专题座谈会，联动住建、街道社区、水电暖职能部门及多家物业企业，直面行业治理痛点、纠纷化解难点共商对策、精准把脉。针对审理中发现的行业服务不规范、管理不到位、权责不清晰等问题，依法发出司法建议，督促住建部门强化物业企业监管、常态化开展业务培训、规范行业服务标准。住建部门积极落实整改，全方位提升县域物业服务水平，从制度层面筑牢物业纠纷源头防控防线，构建起“调解优先、多方参与、诉讼断后”的全链条治理格局。

前置防控，小微纠纷源头解

治标更要治本，最好的解纷就是提前防纷。为从源头减少物业纠纷滋生，郯城法院创新“法官+楼长+N”基层解纷新模式，充分发挥楼长“人熟、地熟、情况熟”的基层优势，织密小微矛盾排查化解网络。

依托常态化社区走访机制，法庭法官定期下沉社区，对接千余名社区楼长，对照矛盾排查台账，入户倾听群众诉求、解答法律疑惑，精准指导群众合法理性维权。前段时间，府东社区楼长焦子洋在日常巡查中发现，小区部分一楼业主私占公共绿化带种菜、堆放杂物，邻里投诉不断，且多名业主因此抵触缴纳物业费，矛盾隐患持续累积。他第一时间记录上报，法庭负责人刘利贞迅速带队入户走访，逐户耐心劝解，厘清公共区域使用权责，引导业主自觉清理杂物、恢复绿化原貌，同时督促物业加强日常巡查管控、及时劝导不文明行为。短短两天时间，多起苗头性矛盾全部就地化解，有效避免了纠纷升级诉讼。通过楼长前端摸排、法官靶向介入，实现物业小微矛盾早发现、早疏导、早化解，大幅提升基层解纷效率。目前，郯城街道16个社区1635名楼长全部纳入联动解纷体系，通过“线上普法答疑、线下联动调解”模式，常态化开展矛盾排查、纠纷疏导、法治宣讲。

源头化解既要靠前排查，更要靠前普法。郯城法院坚持“治已病”更要“防未病”，常态化开展“法治进社区、普法暖民心”活动，把普法课堂搬进小区广场、居民楼下。在一次社区普法现场，有老年业主现场咨询：“房子长期空置不住，能不能不交物业费？”针对群众高频疑问，法官结合真实判例，用通俗语言明确告知空置房缴费规定，同时讲解物业瑕疵维权渠道，纠正群众认知误区。针对群众普遍关心的公共收益分配、电梯维保、停车乱象、报修拖延等热点问题，法官逐一答疑解惑，厘清权责边界。同时，法院常态化开展小区巡回审判，把庭审现场搬到群众家门口，邀请居民、楼长、物业人员旁听，直观展现纠纷审理全过程。依托官方微信《法官说法》专栏，持续推送普法案例和维权指南，线上线下双向发力，引导物业提质服务、业主理性维权，营造和谐共治的法治氛围。

多措并举之下，县域物业治理成效显著。今年以来，郯城法院物业纠纷收案量同比下降40%。下一步，郯城法院将持续深耕基层社会治理，持续优化多元解纷模式、擦亮司法服务品牌，以精准、温情、精细的司法服务破解物业治理难题，用心用情守护群众安居乐业的幸福家园。

（徐西江 刘宗红）