和合玫美 | 擅自转租惹纠纷 调解破局促和谐

陈明庆 济南平阴县法院立案庭副庭长 一级法官

商铺租赁本是互利之举，但若无视契约、擅自转租欠租，极易引发纠纷。近日，平阴法院在审理一起房屋租赁合同纠纷中，坚持“调解优先、案结事了”，兼顾法理与情理，由承办法官联合特邀调解员共同发力，充分发挥诉调对接机制优势，成功化解双方矛盾。

【简要案情】

2023年5月，张某将位于平阴县某商业街的一处临街房屋出租给黄某，约定租期5年。合同中明确约定：严禁转租、转借；若违反，张某有权解除合同并收回房屋。

履约期间，黄某未经同意，私自将房屋转租给第三人，并自2026年5月起拖欠租金及水电费。张某多次协商无果，遂诉至法院，请求解除合同、腾空房屋、结清欠费，并主张转租收益。

【调解经过】

案件受理后，承办法官陈明庆联合特邀调解员王化龙，共同开展矛盾化解工作。面对双方对立情绪，承办法官与调解员分工协作，深入梳理案情，精准把握核心诉求：张某意在尽快收回房屋止损，黄某希望减少经济损失。

秉持“和为贵”理念，承办法官与调解员采取“背对背”释法、“面对面”协商方式。一方面，承办法官结合案件事实向黄某释明法律规定，明确擅自转租已构成根本违约，张某不仅有权解除合同，还可追究违约责任，继续对抗只会增加诉讼成本及信用风险；另一方面，调解员立足实际开展情理疏导，引导张某换位思考，若进入判决执行程序，腾房周期长、变数多，适当让步换取快速回笼资金、重新招租更符合利益最大化原则。

经过承办法官与调解员耐心细致的调解，双方最终放下芥蒂，互谅互让达成和解协议：1. 黄某于十日内自行腾空房屋，并结清全部拖欠租金及水电费用；2. 张某自愿放弃向黄某主张转租产生的租金收益及其他违约金。和解协议达成后，矛盾双方握手言和，纠纷得以圆满化解。

【结语】

本案的成功调解，得益于承办法官与特邀调解员的协同联动，依托诉调对接模式实现法理情理有机融合，同时案件合同约定清晰、法理适用准确。在此提醒广大市场主体：

一是禁止转租约定合法有效。出租人与承租人可在合同中明确约定不得转租、转借，该约定具有法律约束力。承租人未经同意擅自转租，属于严重违约行为。

二是擅自转租触发解除权。根据《中华人民共和国民法典》规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。即便合同未明确约定，出租人亦可依据法律规定行使法定解除权，并要求承租人承担相应法律责任。

三是诚实信用是履约基石。民事主体订立、履行合同应遵循诚信原则，任何一方不得随意违反。建议出租人细化合同条款，强化风险防范；承租人严格遵守约定，如需转租务必取得书面同意，切勿心存侥幸。

（平阴法院）