40年房贷，不是想贷就能贷！“828”房贷新政满月，青岛辖区银行有的已可办理，有的还没出细则

距离8月28日房贷新政出台已经一个月的时间，岛城辖区银行机构目前能否办理？办理超长40年期房贷需要满足什么条件？存量房贷延期可行吗？想办理的客户多吗？且看记者的相关调查采访。

房贷期限最长延至40年

8月28日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理　推动加快构建房地产发展新模式的意见》，明确个人住房贷款期限由最长30年延长至最长40年。

同步发布的《个人住房贷款管理)》则明确，符合条件的存量个人住房贷款可协商调整还款计划，展期期限累计不得超过原贷款期限的一半，原贷款期限与展期期限合计不得超过40年。业内人士认为，这一框架为存量房贷延期提供了政策依据，但银行普遍面临原合同变更、风险重新评估、系统改造等环节，业务流程较新发贷款更为复杂。

多数银行积极响应新政

央行《2026年二季度金融机构贷款投向统计报告》显示，截至6月末，全国个人住房贷款余额36.29万亿元，同比下降3.8%。上市银行数据显示，六大国有银行房贷余额合计约24.63万亿元，较2025年末减少超5000亿元。这组数据说明，银行曾经公认的优质信贷资产，正以每月近千亿元的规模收缩，提前还贷是资产缩水的核心原因。

个人房贷普遍缩水的大背景下，上述新政出台后，长沙银行、南京银行等多家银行在后续通告中，纷纷通过官网或者微信公众号等方式，解读最长40年房贷期限，并将此作为宣传亮点。据不完全统计，截至目前，工商银行、建设银行、交通银行、邮储银行、南京银行、长沙银行、汉口银行及云南省部分中小农商行等机构已明确表示可受理40年期个人住房贷款申请，部分银行还开通了线上预审通道，最快可实现数分钟预审、24小时内审批。

9月10日，长沙银行率先发布积极响应房贷新政的文章，明确已全面落地个人住房按揭贷款期限最长40年新政,“以实际行动支持刚性和改善性住房需求”。

9月17日，南京银行杭州分行通过官方微信公众号发布房贷新政解读通知称，该行个人房贷最长期限延长至40年，银行将结合借款人年龄、收入情况综合审批。在审批方面，支持线上申请，可实现3分钟预审、24小时审批，并有专属客户经理提供服务。

汉口银行在公告中称，该行个人住房贷款的贷款比例最高可至8.5成，贷款期限最长40年，可提供一对一专属服务。涟水农商银行发文称，该行房贷产品“e按揭”最长可贷40年，审批放款最快当天办完。

但记者注意到，银行机构在积极响应的过程中，在房贷最长年限方面已出现分化。9月22日晚间，阳泉农商银行通过微信公众号发文，介绍该行的安居贷产品称，该行的这款房贷产品年化利率3.0%起，贷款额度按照评估价格计算。值得注意的是，对于贷款期限，该行明确表示最长授信期限30年，且借款人年龄与贷款期限之和不得超过70周岁。据悉，这是“828”新政以后，所有发布房贷业务公告中，第一个明确表示房贷期限最长30年的银行。

对此，有业内人士分析提醒,“828”新政的核心是延长了银行的个人房贷最长期限，但并非强制每个银行都必须发放40年贷款。因此，一些银行出于当地房价具体情况、银行自身风控标准，维持甚至缩短房贷最长期限，也在情理之中。

整体来看，部分银行针对新发放房贷设置“贷款人年龄+贷款期限”上限，口径在75年至80年之间。按此计算，想要贷满40年期房贷，放款时借款人年龄通常需不超过35岁至40岁。该类标准属于银行内部要求，且银行放贷审批还会考量房龄、还款能力等条件，最终限制和要求以银行的具体执行口径为准。

青岛本地落地节奏有差异

从“828”新政出台到现在，已经过去一个月的时间。青岛本地落地实施情况如何呢?

9月24日下午，记者以购房者身份通过电话、微信公众号后台留言和登录官网查询的方式，分别联系了青岛银行以及招商银行、中信银行和工商银行在青岛的分支机构。其中，中信银行官网公众号给出的信息是，该行个人新建房贷最长期限40年，但贷款还应满足该行规定的其他条件，并同时提醒不同地区贷款期限要求存在差异，以当地管理要求为准。随后，记者致电中信银行市南支行，接线工作人员表示，“支行目前还没有开始实施上述新政，目前行里正在整改系统，什么时候好，什么时候实施还不知道。”招商银行青岛分行个贷中心的工作人员则表示，本地细则还没有出来。

青岛银行一工作人员表示，新房贷款可以办理到80岁，也就是如果贷款人今年不到40岁的话，可以贷40年；而二手房贷款则是房龄与贷款期限之和不超过55年。此外，记者拨打该行官方客服得知，存量房贷可以展期，但只能展期2年，且需提交纾困证明，比如收入下降、支出突增或者大病证明等。

工商银行的工作人员表示，当前该行原则上可以办理最长40年期新房贷款申请，但审批仍会结合借款人年龄、房龄情况等因素。假如购房者是1981年出生的，且已过完生日，又是主借人，选购的是二手房，最多只可以贷款29年。“40年仅为政策上限，并不意味着客户一定可以获批40年期限贷款。”对方表示。

上海易居房地产研究院副院长严跃进在采访时表示,新房40年贷款和存量房贷展期差异明显，主要因两种方式面向的客户群体不同。新房40年贷款通常与具体楼盘结合，带有一定营销性质，作为可选择的房贷产品；存量房贷展期的政策定位更多用于缓解还贷压力、防范房贷违约等，因此，银行会结合客户信用等情况判断是否给予展期。另有相关专家认为，未来随着更多银行细则落地，政策灵活性与风险审慎之间的平衡，仍将是市场关注的核心。

新政更适合年轻购房群体

虽然“房贷新政”允许将个人住房贷款最长期限由30年延长至40年，但太平洋房产一店长告诉记者，新政策落地后，其经手的业务中暂未有客户选择办理40年期限房贷。因为从还款成本来看，若贷款期限延长，每个月的还款额会降低，但需要支付的总利息也会增加。

以100万元贷款、银行目前较为普遍的首套房3.05%的利率计算,30年等额本息月供约4243元，总利息约52.7万元；若时间拉长至40年，月供降至约3609元，但总利息增至约73.2万元。月供压力降低600多元，但40年总利息比30年多出约20万元。

记者注意到，网络社交平台上，不少对新政持谨慎态度的网友，顾虑的也是虽然房贷期限长了，但利息支出要增加，以及未来收入波动风险。

有业内人士表示，这一政策更适合年轻购房群体。40年房贷期限可减少月供，减轻年轻人刚开始还贷时的压力。随着年轻购房群体年龄增长和收入增加，未来也可选择提前还贷结清，以减少利息支出。

南开大学金融发展研究院院长田利辉接受媒体采访时表示，对于购房者而言，虽然月供降幅约15%,但总利息增加约20万元，且信贷风险周期拉长，退休后仍需还贷，购房者需面临长期收入不确定性、房屋价值折损及家庭财务安全垫变薄等风险。 

（大众新闻·半岛新闻记者 文鸿飞）