读刊 | 山东财金租赁公司：“养老易租”让养老机构前期“转起来”

9月2日，走进枣庄亲和源康养中心二期大厅，记者发现这里是按医院装修标准打造的，各类诊疗科室、书画棋牌室分布于走廊两侧，房间里不时传来老人们的笑声。据亲和源康养中心运营负责人刘春秋介绍，目前二期住着近400位老人，在职护理人员约170人，配比远超行业标准。“我们这儿早就住满了，现在是一床难求。”

刘春秋告诉记者，枣庄亲和源康养中心是枣庄民生产业集团打造的省、市级重点项目，连续5年获评“山东康养服务十佳品牌”。一二期总投资1.2亿元，目前扣除项目运营开支以及建设资金还本付息后盈利稳定。在建的三期CCRC社区总投资预计为10亿元，建成后可服务2300余名老人，运营达标后预计可实现年营收近亿元。

枣庄亲和源康养中心

作为能盈利的省内国企养老标杆项目，枣庄亲和源的现金流也存在堵点。据披露，三期项目虽获超6亿元银团贷款，但项目贷款流向锁定、专款专用，无法满足运营周转的全部需求。2025年3月至2026年3月，山东财金集团权属企业山东财金租赁公司（以下简称“财金租赁公司”）累计为亲和源提供三期“养老易租”售后回租资金，通过盘活固定资产释放流动资金总计2000万元。

一款专为养老产业设计的融资租赁产品，正在试图回答一个行业难题：当传统金融工具难以适配养老行业的慢回收特性时，谁来缓解养老机构初期的现金流压力？

养老机构初期很难盈利

客户满员的养老机构都缺钱，这并非个例。

财金租赁公司成立于1996年，最初做合同能源管理，是世界银行引进中国后三家落地单位之一。作为山东财金集团金融板块的重要部分，在金融“五篇大文章”战略指引下，财金租赁公司将大健康板块作为重点业务方向之一，当业务板块中的医院类项目向养老产业拓展时，团队没有急着推产品，而是先做调研。

“前期，我们根据整个省内养老市场做了一个调研报告，研究出了一个可行的业务路径。后来根据调研报告中养老业务的特性，做了养老的业务指引。”财金租赁公司研究发展部部长王锐说，基于调研报告、业务指引两个支撑，2025年8月，财金租赁公司正式推出山东省首款标准化租赁产品——“养老易租”。

“养老机构通常6年后才能循环起来并形成一定的基本盘，前期现金流并不好看。”王锐说，调研发现：多数养老机构初期并不盈利，与融资市场偏好短期流动性和高抵押率的信贷逻辑存在天然错位，流动资金贷款更是困难；纯固定资产投资一次性投入较大，信用贷款与消费贷款又不能满足全部运营需求；再加上一线运营的人工成本等多重压力叠加，很多看似“红火”的养老机构举步维艰。

“根据调研结果，养老机构入住率要达到50%—60%才能实现保本，我们去调研枣庄亲和源项目的时候，他们入住率已经达到100%了，但依然遇到了不少的资金堵点。”王锐表示。

更深层的问题在于管理。很多养老机构的管理层对资本市场运作不够了解，开业初期资金流也就能够维持半年到一年，如果这段时间入住率上不去，后面资金流很容易断裂。

因此，财金租赁公司的“养老易租”目标客户从一开始就定位清晰：为单一养老机构或以养老为主责主业的国有企业服务，缓解前期运营现金流问题。

如何让设备转化成“活钱”？

融资租赁，简单来说是“你需要设备但钱不够，我帮你买，你分期付租金，付完设备归你”。目前分为直租与回租两种：直租是资方直接买新设备租给企业；回租是企业把已有设备卖给资方再租回去，相当于盘活固定资产换流动资金。和传统融资租赁相比，“养老易租”期限更长，还款前低后高，利率更低，专为养老行业的慢回收特性定制。

“比如养老院里有台电动护理床，缺钱时把设备先卖给我们公司，然后养老院再租回去。租赁到期后，付完本息所有权就转移给养老院。”财金租赁公司医疗健康部部长温家乾比喻，相当于给养老机构提供了一笔中期资金，可做到五年期，而银行一般是一年期限的流贷居多；同时，“养老易租”利率可做到6%，比常规融资租赁产品利率更低。

风控标准也做了改变。其他项目看现金流能否覆盖、看实物资产抵押或股权质押，但养老机构初期现金流不达标，这套标准就行不通。王锐表示：“所以我们结合现场访谈与当地口碑调研，现场看医疗人员配置、医疗设备配置，与机构负责人沟通看未来发展计划和预期入住率，综合评估。”优先选择国企，也是看重国企的偿付能力。即便项目本身的入住率和营收暂时不能覆盖还款，国企也可以通过固定资产质押或股权质押提供增信兜底。

从看报表转向看现场、看团队、看发展计划

谈到与枣庄亲和源项目的“缘分”，温家乾坦言，财金租赁公司用的是“笨办法”：团队对着省民政厅网站的近3000家养老机构挨个筛选，从投资风险上优先做国企养老机构，最终筛选出了几十家，枣庄亲和源就是其中一家。

“枣庄亲和源是其中最典型的标杆项目，不是因为它目前规模最大，而是因为它模式最全。”王锐表示，从一期到三期，枣庄亲和源每个阶段的发展模式，恰好覆盖了养老机构从起步到扩张的完整生命周期，也为“养老易租”后续的信用评价体系搭建和业务指引完善提供了重要的参考样本。换言之，枣庄亲和源不只是“养老易租”的客户，更是这套产品风控逻辑的“试金石”和“参照系”。

从全国范围看，养老领域的融资租赁产品并非新生事物。一线城市早有机构尝试，但多集中于高端养老社区或大型连锁品牌，且往往沿用传统工商企业的风控模型，对中小养老机构门槛较高。“养老易租”的差异在于：它是山东省内首个专门面向养老机构的租赁品牌，将风控核心从看报表转向看现场、看团队、看发展计划。在全国同类产品中，这种针对养老行业全周期定制化改造的深度，尚不多见。

截至今年6月，财金租赁公司累计实施“养老易租”项目16个、总额1.29亿元，据合作康养机构统计，累计接待入住老人近2万人次，提供各类生活服务及医保报销服务覆盖8万余人次。7月，“养老易租”作为“养老金融典型产品”，入选中共山东省委金融委员会办公室等部门重点打造的金融服务品牌“2026好品金融”培育遴选名单。

温家乾透露，未来的服务范围打算扩大到一部分医院。“很多医院本身就有康复科，这些医院已经开始把一部分床位用来做养老业务了，医院的现金流也更加稳定。而且医院做养老业务也是一个趋势，因为现在新生儿越来越少了，一些妇幼保健院也打算拿出一些床位做养老业务，这类客户也是我们未来的服务客户。”

与二期养老院的“医院风格”不同，记者站在枣庄亲和源三期活动大厅，如同身处度假酒店大堂。刘春秋指着三期沙盘说：“现在已经有很多老人排队咨询了，也有从二期准备搬过来的，甚至还有上海、浙江的客户打电话来咨询。”

（大众新闻·山东国资记者 刘常青／通讯员 孔昕）