感知日照丨小区公共收益成糊涂账，业主权利不能一直悬空

赵晓楠

电梯里的广告收入、地面公共区域的停车费、小区门口的摊位租金，这些明明属于全体业主的公共收益，年年被物业收走，业主问起明细，得到的永远是用于公共开支的笼统答复。钱从哪来、花到哪去，全是一笔糊涂账。本该属于业主的“钱袋子”，反倒成了物业的自留地，背后暴露的业主权利悬空问题，值得深思。

从法律层面讲，小区公共收益归全体业主所有，从来没有任何争议。民法典明确规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。也就是说，电梯广告、车位租金、快递柜进场费这些收益扣除物业的管理成本后，剩下的都应该归全体业主所有，要么用于小区公共维修、环境改造，要么按比例分给业主。但现实中，能把这笔账算明白、交到业主手里的小区，少之又少。

公共收益之所以变成糊涂账，根源在于业主与物业之间的话语权不对等。一方面，大部分小区没有成立业主委员会，业主分散、意见难统一，缺乏能和物业对等协商的主体。就算成立了业委会，很多成员也是兼职，缺乏专业的财务知识和谈判能力，很难有效监督物业。另一方面，物业掌握着小区的实际管理权，信息不公开、不透明，业主想查账往往处处受阻。再加上基层监管部门人手有限，通常是民不告官不究，进一步助长了物业的随意性。

一笔糊涂账，伤的是业主权益，埋的是治理隐患。公共收益被物业侵占，本质上是对业主财产权的侵犯。而因为收益不透明引发的物业与业主矛盾，更是基层社区治理的常见痛点。不少小区业主和物业闹僵，拒交物业费，服务质量下降，陷入恶性循环。更有甚者，公共收益缺乏监管，还容易滋生腐败，个别物业管理人员挪用、侵占公共收益，最终走上违法犯罪的道路。看似不起眼的一笔钱，关系的却是整个小区的和谐稳定。

理清公共收益这本账，既需要法律的牙齿，也需要治理的智慧。近年来，多地已经开始探索破局。有的城市出台物业管理条例，要求物业每季度公示公共收益明细，接受业主查询；有的街道推动小区成立业委会，引入第三方审计机构对公共收益进行专项审计。还有的小区试点公共收益业主分红，把结余的钱按面积分给业主，让大家实实在在看到好处。这些实践都证明，只要制度到位、监督到位，糊涂账也能算明白。

小区是社会治理的最小单元，也是居民生活的基本空间。公共收益不是小事，它关系到每一位业主的切身利益，也检验着基层治理的精细化水平。让账目晒在阳光下，让业主的权利落到实处，才能激活业主自治的活力，让小区真正成为安居乐业的家园。当每一笔收入都清清楚楚，每一分支出都明明白白，物业和业主才能从对立走向共治，共同建设更美好的居住环境。