今日起，买房也有“国补”了！1个百分点背后，贴息瞄准的是谁？

买房也有“国补”了！

9月29日，财政部、中国人民银行、金融监管总局联合对外发布通知，明确自10月1日起，对符合条件的居民家庭商业性个人住房贷款给予1个百分点的贴息支持，实施期限暂定1年。这是中央财政首次对商业性个人房贷进行贴息。

这是中央财政首次对商业性个人住房贷款进行贴息。新政之下，谁能受益？力度究竟如何？又将如何搅动楼市深层格局？

1个百分点贴息的背后

此次房贷贴息新政给出了三个清晰的门槛：一是使用新发放的商业性个人住房贷款购买首套住房，不包括存量贷款置换；二是所购住房建筑面积不超过120平方米；三是所购住房价格不超过150万元。其中“首套住房”既包括新房，也包括二手房。

根据通知，单户可享受贴息的贷款规模上限为100万元，财政部门按照贷款本金给予年化1个百分点的贴息，贴息期限最长5年。按此测算，对于一笔100万元的房贷，最多可累计减少付息近5万元。

为何政策贴息的范围精准指向了这类“刚需房”？

壹合产业发展研究院院长许传明分析认为，财政贴息首先具有明显的民生属性。财政贴息作为一个公共事项，肯定是以民生导向为优先。小面积、低总价的住宅产品，本身就是解决基础民生的问题，优先覆盖基本居住需求。

中泰证券研究分公司总经理戴志锋表示：“此次政策重点覆盖新市民、青年群体、工薪家庭等自住刚需；二套房、高价大户型住房不在政策覆盖范围，政策不刺激高端改善与投机购房。政策是阶段性托底工具，贴息仅覆盖前5年，并非贷款全周期降息，体现稳楼市但不过度刺激地产的政策基调。” 

图片AI生成 关键词：房贷贴息、个人、银行

从贷款端看，根据央行二季度货币政策执行报告，2026年6月我国新发放个人住房贷款利率约为3.1%。中信证券研报表示，房贷贴息政策落地，1个百分点的贴息预计可节约购房者利息成本三分之一左右，预计对四季度低线城市的地产成交有明显促进作用。相较于此前0.1—0.2个百分点左右的LPR降息幅度，本次房贷贴息的效果更加明显。

150万元的总价上限，也决定了政策的受益区域具有明显的结构性特征。国联民生证券首席经济学家陶川、宏观分析师钟渝梅认为，150万元的房价门槛基本将一线城市核心区域排除在外，政策主要面向三四线城市以及一二线城市远郊的普通刚需家庭。

更值得注意的是，贴息时间为什么是5年？

许传明认为政策实际考量了居民真实的还款结构与现金流压力。居民采用等额本息方式还贷，贷款前期利息负担重、还款压力大，贴息恰好能够降低购房初期的现金流压力。这意味着，这项政策并非简单刺激房地产，而是试图降低一部分家庭迈入购房市场的第一道门槛。

从数据来看，政策实际覆盖范围并不小。中泰证券根据中指研究院数据测算，过去12个月，合计考虑总价≤150万元、面积≤120㎡的新房、二手房成交套数占比50.5%，成交金额占比21.5%。

值得注意的是，中央政策落地之前，地方已经开始探索。

据中指研究院不完全统计，2026年以来，包括上海、广州、成都、大连、苏州、南京在内，全国已有超过20个城市出台或优化住房贷款贴息相关政策。不同城市的做法并不完全相同，主要包括按照贷款金额比例贴息、按照实际还款利息比例贴息，以及通过公积金对商业贷款进行贴息等。

中央此次出手，则进一步把这一工具从地方探索推向全国。与此同时，此次中央财政贴息明确实施期限暂定一年。

在许传明看来，这种安排并非长期制度性政策，而更接近一个阶段性的政策工具。“现在属于需要‘踩油门’的阶段，这个动作就是把踩油门的力度稍微加大一点。但如果后续市场运行状态发生变化，政策工具也需要重新评估。”

戴志锋表示：“本轮总贴息规模可控在千亿以内，中位数673亿。本轮政策总贴息规模可控，政策发布会也提到‘中央财政实施居民购房贷款贴息政策，是住房领域保障和改善民生方式的一种探索’，如果效果较好，未来政策有概率加码。”

楼市真正要解决的还是需求？

8月以来，从中央到地方，不同层级、不同维度的房地产政策持续推出。房贷贴息是其中一环，但它所面对的并不是一个简单的购房成本问题。

国家统计局数据显示，2026年1—8月，全国房地产开发投资同比下降19.9%，新建商品房销售面积同比下降12.1%，个人按揭贷款同比下降22.4%。房地产市场仍处于调整过程中。

长江证券在相关研报中指出，当前房地产市场的主要问题或在需求端。从供给侧看，经过数年的去化，一线城市二手房去化周期已经降至13个月，供给端格局并不差。但与此同时，7—8月居民中长期贷款连续两个月同比少增，一线城市二手房带看指数持续下滑，居民缩表行为明显，贷款意愿不强。

这也是此次政策把贴息落在“首套、小面积、低总价”上的原因之一。

国联民生证券首席经济学家陶川、宏观分析师钟渝梅在研报中表示，“150万元的房价门槛基本将一线城市核心区排除在外，补贴重心主要落在三四线城市及一二线远郊。这一政策安排，在其看来，是对楼市‘止跌回稳’的实质性托底，也体现财政政策从‘投资于物’向‘投资于人’的进一步延伸。”

但房贷成本下降，并不意味着购房需求会自动出现。

长江证券认为，当前居民平均收入仍然较难有效覆盖月供支出，这是贷款意愿不高的重要原因。因此，除了贷款成本下降，“价”的维度也需要进一步改善。本次新政同步支持存量浮动利率房贷协商调息，可部分缓解居民月供压力。

中信证券则指出，本次贴息由财政出资，可以避免以往房贷降息导致银行息差受损的问题。但从总量看，当前一线城市平均租售比仍明显低于房贷利率，买房性价比仍有待提升，总量性的金融条件宽松仍是房地产迎来长期拐点的必要条件。

因此，1个百分点并不是一把能够解决所有问题的“钥匙”，但它确实能在楼市需求端打开一道具体的“闸门”。

许传明用了一个“水坝”的比喻，“宏观调控本质上是一个总量调控。每打开一道闸门，释放的并不是所有需求，而是恰好被这一道门槛挡住的人。‘门槛型客户’就是差这一道门槛，把这个‘闸门’放开，这一批消费者就进来了。”

“这批卡在线上的消费者，正是普通的工薪阶层。”许传明认为，“对于这部分群体来讲，释放低总价房源的需求，是对住房需求民生保障的呼应，符合近年来国家一直倡导的‘房住不炒’，更有民生价值意义。”

问题在于，房地产市场的需求结构已经发生变化。

国家统计局数据显示，2026年1—8月，全国新建商品房销售面积4.99亿平方米，同比下降12.1%；同期二手房交易网签面积达到5.49亿平方米，同比增长10.6%，二手房交易面积已经超过新房。

国家统计局进一步指出，随着房地产市场发展阶段变化，交易格局正在从过去以新房为主，逐步转向存量房交易占据更重要位置。

这使得此次政策将二手房纳入贴息范围，意义并不只是多增加了一个购房渠道。

中信证券认为，房贷贴息有望对四季度低线城市地产成交形成明显促进作用。与此同时，由于二手房交易面积已经超过新房，贴息覆盖二手房也有利于激活置换链条。

“二手房可能恰恰是这一政策更重要的作用点。”许传明表示，二手房交易活跃后，可能带动改善型新房需求；居民出售二手房获得资金后，即便不再购房，也可能转向其他消费，由此形成更广泛的需求传导。

这或许是理解此次房贷贴息更值得思考的一个角度。

二手房、置换、新房以及居民其他消费之间，存在着一条更复杂的需求链。政策首先撬动的，可能只是其中一个环节，但如果这一环节真正活跃起来，需求才有可能沿着交易链条继续传导。

银行为何也乐见其成？

影响不止步于地产市场。房贷贴息之下，银行也在迎来一次“减压”。

戴志锋认为，本次政策对银行构成三重利好：呵护银行息差、利好按揭投放、改善零售资产质量。

第一重利好是呵护银行息差。戴志锋表示，“过往房贷降成本多依靠LPR下调、利率加点下调，成本主要由商业银行承担。本次贴息由财政承担，银行贷款名义利率不变，息差不受挤压，在降低居民月供压力的同时避免进一步侵蚀银行利润。”

第二重利好是按揭投放的实质性激活。近年来，受提前还贷及市场需求疲软影响，按揭贷款规模持续承压。戴志锋认为，“此次政策覆盖范围广，贴息幅度大，将利好按揭投放，有助于按揭贷款规模止跌企稳。”

图片AI生成 关键词：房贷贴息、住房

第三重利好是零售资产质量的深层修复。戴志锋表示，“按揭、信用卡、经营贷、消费贷构成居民的整体负债，按揭又是最核心的居民负债，虽然按揭不良率可控，但按揭规模大，按揭不良额净增占零售整体不良额净增比重达39.3%，且不良额零售四大类资产相互影响，本轮对按揭定向贴息有助于零售整体资产质量改善。”

从更宏观的角度看，戴志锋认为，“这一政策标志着稳地产的政策思路正在调整，从货币单独发力转向财政协同配合。”

“多轮降息带来的边际效应在减弱，银行成本也在上升：一是银行息差承压，位于历史低位，继续压降息差影响银行服务实体可持续性；二是银行负债端成本下降相对较慢，存款定期化趋势尚未根本扭转，资产收益率和负债成本率之间的“剪刀差”限制了进一步降价的空间。”戴志锋进一步分析，“引入财政贴息，由财政承担一部分定向让利，居民实际融资成本降低，银行的贷款定价和收益水平保持基本稳定。”

（大众新闻记者 都亚男）