从“问题小区”到“示范小区”——青岛金科·平澜府党建引领下的治理实践

大众网记者葛彦君青岛报道

“以前地库常年积水，储藏室潮得没法用，现在散水坡修好了，地库干了，心里也踏实了。”站在改造一新的楼体散水坡前，青岛西海岸新区隐珠街道金科·平澜府小区业主的感慨，道出了这个小区一年多来的真切变化。从开发商注销后遗留的“问题小区”，到如今投诉量趋近于零、业主满意度大幅提升的“示范小区”，金科·平澜府的治理实践，为青岛破解住宅小区历史遗留难题提供了可复制的样本。

直面遗留问题：不回避、不绕行

金科·平澜府小区位于西海岸新区寨子山路237号，2021年底交付，总建筑面积约6.6万平方米，涵盖住宅、公寓、商业等多种业态。因原开发商注销，小区交付后遗留了大量工程质量问题和治理难题：楼体周边未按图纸施工，缺少散水坡和雨水排水系统，楼体与土壤之间甚至存在直径近1米的空洞，每逢雨季，大量雨水渗入地下，导致地下车库连年潮湿、地面返水积水，部分储藏室根本无法正常使用。

与此同时，地下车库出入口因结构缺陷和雨箅子破损，车辆进出频繁剐蹭底盘；屋面防水存在严重缺陷，顶层超过半数住户家中漏水，大雨天气因电梯井道进水导致设备频繁故障；绿化土层极薄且混杂建筑垃圾土，草坪连年枯萎；地下室垃圾桶摆放争议不断，地库车辆乱停乱放高峰期一天可接到3次以上投诉。一度，这里是隐珠街道投诉高发、物业费收缴率低、公共收益管理混乱的“问题小区”。

党建引领破局：三方联动啃下“硬骨头”

2025年1月，青岛星力物业管理有限公司正式入驻。面对积弊已久的治理困局，隐珠街道党工委和大河东社区党委主动牵头，将党的领导贯穿治理全过程。社区党委指导星力物业与小区业委会建立常态化联动机制，定期召开物业、业委会、业主代表三方联席会议，把矛盾化解在基层，形成“社区党委引领、业委会监督、物业执行”的共治格局。

在这一格局下，物业对小区遗留问题进行了系统性排查和整改。针对最棘手的楼体排水缺陷，物业对楼体周边进行系统改造：增加散水坡，在关键位置加装导流槽，将楼体雨水直接导入雨水井；同时对地下车库地面进行开槽处理，把渗水引入强排井。改造完成后，地库路面积水减少95%以上，除墙根位置外，其他区域全年未再出现积水。

针对出入口雨箅子破损导致车辆剐蹭的问题，物业对地库出入口进行了全面改造，修复结构缺陷，彻底消除了剐蹭隐患，相关投诉清零。屋面防水修复后，业主反馈家中棚顶不再渗水，电梯未再因雨水渗入发生故障，运行平稳，报修量明显减少。

绿化方面，物业采购混合草种进行播种，筛选适宜本地生长的品种，并采购旋转式喷淋设备，既省水又延长了草坪吸水时间。如今草坪长势良好，小区绿化景观显著提升。

创新治理方式：用服务换信任

在破解硬件难题的同时，金科·平澜府也在治理方式上做了创新尝试。针对长期困扰小区的垃圾桶摆放争议，物业推出“缴费至当季度的业主享受保洁每天上门收垃圾”的超值服务，既解决了垃圾桶位置之争，又提升了业主缴费积极性，实现了治理与收费的双赢。在车场秩序管理上，农历新年期间物业全面加强管控，仅发生一起堵门事件，平稳过渡至今。近7个月来，车位被占投诉仅3次，而此前高峰期一天就可能有3次，停车秩序实现根本性好转。

此外，物业先后组织了暖冬地瓜姜茶、新年寻宝、母亲节、烧烤节、仲夏消暑节以及清洗汽车和地垫纱窗等多项社区活动，拉近了物业与业主的距离，增强了小区凝聚力和归属感。

治理成效显现：投诉清零，满意度跃升

经过一年多的系统治理，金科·平澜府实现了从“问题小区”到“改善小区”再到“示范小区”的跨越。楼体排水、地库渗水、屋面防水、电梯安全、绿化等主要遗留问题逐一破解，小区基础设施短板基本补齐。物业投诉量每月保持在个位数或清零，业主群内负面舆情基本清零，业主对物业的信任度逐步恢复，满意度从整治前大幅提升。

隐珠街道相关负责人表示，金科·平澜府的治理实践表明，在党建引领下，通过社区、业委会、物业三方协同发力，即便面对开发商注销、历史遗留问题复杂的“问题小区”，也能找到破解之道。下一步，金科·平澜府将继续深化三方协同机制，巩固整治成效，努力打造共建共治共享的幸福小区。