新房烂尾停工，能起诉退房停贷吗？半岛问法律师详解安居维权路

10月20日上午，半岛问法热线0532-80889800聚焦“房产纠纷”主题，山东创凡律师事务所李慧敏律师和邱文硕律师坐镇接线，接听市民来电咨询，结合法条与真实案例答疑解惑，为群众搭建起便捷的公益法律咨询通道。

上午九点半，热线刚开通，市民陆先生就打进电话，语气满是焦急。“2021年我和某置业公司签了房屋买卖合同，买下小区一套商品房。首付款我已经付清，剩余房款办理了银行按揭贷款，贷款直接打给开发商。之后我每个月都按时偿还银行贷款。合同约定开发商要在2023年12月30日前交房，可楼盘已经停工很久了，且没有任何复工迹象，房子遥遥无期。律师，这种情况，我能不能解除购房合同和银行贷款合同，申请退房停贷？”

“陆先生，开发商停工烂尾、到期无法交房，属于开发商根本违约，你可以向法院起诉，请求一并解除房屋买卖合同以及贷款合同。”听完陆先生的陈述，李慧敏律师给出了明确的观点，随后对问题做出了解答。

李律师解释道，依据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定，一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，守约方有权解除合同。本案开发商长期停工，无法按期交付房屋，陆先生购房安居的合同目的已经无法实现，符合法定解除条件。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，商品房买卖合同解除后，购房担保贷款合同可一并解除。开发商需要直接向银行偿还剩余贷款本金及利息，退还陆先生已付首付款及对应利息、陆先生已经偿还的贷款本息，并按合同约定支付违约金。

最后，李律师提醒道：“陆先生，这里一定要提醒你，千万不要私自断供。如果你自行停止还贷，银行会依据贷款合同向你追责，还会留下不良征信记录，正确做法就是向法院起诉，申请同时解除购房合同和贷款合同，合同解除之后，剩余贷款的偿还责任转移给开发商，实现退房、停贷、止损。”清晰专业的解答，让陆先生理清了维权路径，再三道谢后挂断电话。

与此同时，邱文硕律师接到市民卞先生的咨询来电。“律师，我和李先生签了二手房买卖合同，买下他名下一套住房，签约当天我就付清了全部房款，双方也办理完房屋过户手续。可收房没多久，街道办就送来《责令改正通知书》和《恢复原状决定书》，说这套房子之前拆除过承重构件，存在建筑安全隐患，要求恢复原状，一旦整改，房屋布局就和我当初看房时完全不一样。后来我才了解，执法部门早在交房之前就上门核查过这件事，但卖房的李先生从头到尾都没有告诉我拆承重墙的情况。他故意隐瞒房屋重大安全瑕疵，算不算欺诈？我能不能起诉李先生，解除房屋买卖合同，让他全额退还房款，并且赔偿我的损失？”

邱文硕律师听完案情表示：“卞先生，你的情况可以向法院起诉主张解除合同、退还房款并要求卖方赔偿损失。”

邱律师解释，《中华人民共和国民法典》规定民事交易应当遵循诚实信用原则。承重墙属于房屋主体承重结构，私自拆除会带来建筑安全隐患，整改后房屋布局将发生改变，属于二手房交易中足以影响购房者是否签约的重大信息，出卖人负有如实披露义务。本案卖方明知房屋拆除过承重墙，且执法部门在交房前已经核查，却刻意隐瞒该关键事实，直接影响卞先生作出购房决定，构成欺诈。依据《中华人民共和国民法典》相关规定，出现违约致使合同目的不能实现的情形，守约方有权解除合同。合同解除后，卞先生需要向卖方返还房屋，卖方则要全额退还购房款，并承担卞先生维权产生的律师费等相关损失。

邱文硕律师也借此提醒广大购房者：“购买二手房时，承重墙拆改、房屋渗漏、违法搭建、房产查封抵押这些都属于会影响交易决策的重要信息，签约前一定要实地查看房屋，主动向物业、城管部门核实有没有违规改建记录，并且在买卖合同里写清楚卖方的信息披露义务以及隐瞒房屋瑕疵对应的违约责任。一旦发现卖方刻意隐瞒房屋重大问题，要第一时间保存责令改正通知书、相关文书、沟通记录等证据，及时通过诉讼主张解除合同、追回房款并索赔。”

一上午的热线咨询接连不断，除了新房烂尾、二手房隐瞒结构隐患两大热点问题，还有不少市民来电咨询房屋过户、物业服务、房屋租赁等房产相关纠纷。记者将本次热线典型案例整理刊发，供广大市民参考，引导大家在房产交易中擦亮双眼、守住风险底线，善用法律武器维护自身合法权益。

问题1：借钱签售房协议做担保，对方伪造材料起诉要过户怎么办？

余先生之前向石某的父亲借款60万元，当时按照对方的要求，签了一份《售房协议书》，将他名下一套房产卖给对方，还出具了50万元的房款收条，实际上双方并不是真的要买卖房屋，只是拿这套房子作为这笔借款的担保。可令余先生没想到的是，后来石某拿着这份售房协议书起诉到法院，主张购买他的房屋，说已经支付50万元房款，要求他配合办理房屋产权过户手续。一审法院判决把房子过户到石某名下，二审也维持了这个结果。余先生想不明白，明明只是民间借贷，不是卖房，自己怎么要将房产过户给对方，他询问律师，这种情况自己该怎么维权？

律师说法：余先生，你可以向法院申请再审来纠正原判决，你这个情况本质是以房屋买卖合同作为民间借贷的担保，双方不存在真实的房屋买卖合意。依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，当事人捏造事实提起诉讼，企图侵害他人合法权益的，法院可以驳回诉讼请求，并视情况进行处罚，构成犯罪的追究刑事责任。根据你的描述，这份售房协议是石某的父亲指使石某伪造的，房款收条也是哄骗你出具的，属于捏造房屋买卖关系、使用虚假材料发起诉讼的虚假诉讼行为。再审法院可以据此认定这份售房协议不是双方真实意思表示，不存在真实的房屋买卖合同关系，从而撤销原来的一审、二审判决，驳回对方要求过户的诉求。同时也提醒大家，民间借贷千万不要用签订虚假售房协议的方式来做担保，对出借人来说，虚构房屋买卖起诉过户，一旦被查实会构成虚假诉讼罪，诉求会被驳回，还可能被罚款、拘留甚至承担刑事责任；对于借款人来说，随意签署售房协议、房款收条，极易面临房产被他人起诉过户的巨大风险。如果借款需要担保，应当依法签订不动产抵押合同，并且到不动产登记部门办理正式抵押登记，不要用虚假房屋买卖手续替代正规担保，同时注意留存借条、转账记录、沟通记录等证据，遇到虚假诉讼及时向法院、公安提交线索，维护自身权益。

问题2：和开发商约定不执行前期物业合同，租户自管还需要交物业费吗？

某房产公司建设了一个房产项目，并和一家物业公司签订了《前期物业服务合同》。刘先生是某商业公司负责人，公司与某房产公司签订了《商品房预售合同》，买下这个项目的一些商业用房，合同补充条款专门约定，这套房产不再执行前期物业服务合同，业主有权自己指定物业服务企业。后来公司把房屋出租给某银行，银行将承租区域封闭管理，自己聘请保安、保洁，没有接受这家物业公司的服务，也就没有缴纳物业费。现在物业公司起诉，要求刘先生的公司和承租的银行支付拖欠的物业费还有违约金。刘先生询问律师，公司已经和开发商约定不适用前期物业合同，租户也自己做物业，还需要交这笔物业费吗？

律师说法：刘先生，你这个情况不能直接免除物业费。依据《中华人民共和国民法典》关于物业服务合同的相关规定，建设单位依法和物业公司签订的前期物业服务合同，对全体业主具备约束力，你和开发商在商品房预售合同中约定排除前期物业服务合同，这份约定只在你和开发商两者之间有效，对物业公司并不产生法律效力，作为产权人你仍然要受前期物业服务合同约束。租户自己封闭区域、单独聘请保安保洁，只是在租赁区域内部自行安排部分服务，并不能等同于通过法定程序选聘新物业、解聘原有前期物业公司，不能以此拒交物业费。不过因为前期物业服务合同是开发商和物业公司提前协商签订，你们作为业主并没有参与合同磋商，如果完全按照合同原价计费会造成双方利益失衡，法院可以在原合同核算的物业费基础上酌情扣减。另外合同约定日千分之三的违约金标准明显过高，法院可以依法调低，调整为按照银行同期贷款利率以及LPR来计算。这里也要提醒大家，就算买房时和开发商书面约定自行管理物业、不执行前期物业合同，该约定不能对抗物业公司，物业费仍然需要依法缴纳。前期物业合同业主没有参与协商，当实际物业服务成本明显降低，收费严重失衡时，可以请求法院酌情核减费用。如果对物业服务不满意，不能直接拒缴物业费，正确方式是通过业主大会、业主委员会，按照法定程序选聘或者解聘物业服务企业。

问题3：部分房屋已经腾退交还，没办书面交接能少付租金吗？

黄先生是某公司负责人。公司之前与某房产公司签了房屋租赁合同，整体承租该公司的三处房屋，租期10年，每三年租金上浮10%。公司租下房子后引进了几家商户，可随后商户陆续退租，公司经营压力很大，就向房产公司申请缓交租金，还提出想要退租，可对方只同意减免三个月租金，关于欠租和解除合同的事情始终谈不拢。房产公司不认可租赁关系已经解除，称黄先生公司没有把全部房屋腾退完毕。后来房产公司起诉，要求解除租赁合同、腾退全部房屋，还要公司付清全部拖欠租金，以及合同解除之后到房屋全部返还为止的占有使用费。一审和二审法院都认定合同从起诉状送达当天解除，判决黄先生公司全额支付剩余租金和全部占有使用费。但实际上他们早就把一部分房屋腾空交还给对方了，只是当时没有留下书面交接手续。黄先生询问律师，这种情况下，公司能不能对已经交还的房屋部分，申请扣减对应的租金和占有使用费？

律师说法：黄先生，你可以在再审阶段提交房屋已经部分腾退交还的证据，依据民法典公平原则来申请核减费用。根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，合同解除后，承租人只需要对实际占有使用的房屋承担租金与占有使用费。出租人在接收部分房屋之后，负有及时收回房屋、避免损失继续扩大的义务，如果出租人已经实际接收部分房屋，还继续主张整套房屋的全额租金，就明显违背公平原则。根据你的描述，一、二审没有查清部分房屋已经交还的事实，等到再审时你提交腾退的新证据，法院可以依职权重新核查房屋返还情况，按照已经腾退房屋占整体租赁面积的比例，对应扣减相应的租金与占有使用费。在这里也要提醒你，今后退租一定要做好书面交接，留存交接清单、现场照片视频、沟通记录等证据，把腾退范围、腾退时间固定下来，否则很难举证证明房屋已经交还；出租人接收房屋后也不能放任空置，必须及时止损。如果经营困难想要减租、缓租或者提前解约，一定要和出租人协商并留下书面记录，协商不成再通过诉讼请求法院公平调整费用，千万不要既不缴纳租金，又不及时腾退房屋，否则占有使用费会一直不断累积，造成更大损失。

（半岛全媒体记者 宋泓睿）