山东这场交流会，用全国成功经验解开城市更新密码

城市发展正从大规模增量扩张转向存量提质增效为主的阶段，城市更新成为建设现代化人民城市的重要抓手。城市更新如何更好推进，如何从图纸落到实处，进而为城市注入新生，成为城市管理者、建设者、规划者、运营者的新考题，答好时代之问，全国各地都在积极探索。

10月20日，在2026城市更新高质量发展学术交流会举办期间，一场城市更新地方实践经验交流直面现实之问，北京、上海、重庆、江苏、山东等地专家学者从政策机制、投融资模式、运营实践与价值重构等方面带来了实践经验和创新解法。

从“找钱”到“现金流自平衡”

创新机制和规则实现融资破题

“当前从体检到规划再到实施的传导机制仍需重新链接。”山东省城乡规划设计研究院董事、副总经理、副院长陈亮从规划的角度提出了城市更新面临的新课题。他认为，城市更新推进过程中，政策已相对完善，但相关机制还有待补齐。

北京大岳咨询山东区域总经理郭新超带来的案例正是通过机制创新，实现了融资突破。“城市更新项目不少都面临融资难题，要解决这个问题，需要理顺城市运行的部分机制。”郭新超介绍。在他所关注的城市地下管网领域，服务和连接千家万户的城市地下管网是城市的“里子”工程、良心工程，也是公益工程。

2025年中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于持续推进城市更新行动的意见》首次将地下综合管网纳入城市更新范畴。如今城市地下管网已纳入国家顶层部署的“六张网”建设。他以厂网一体化实践为题，从投融资视角分享北京、长沙等地的破题经验。长沙的厂网一体化模式，在厂、网主体不同时，当地从污水处理费中剥离部分费用给管网公司，使排水管网首次有了收入来源，并探索城市污水处理从“按量付费”转向“按效付费”，有效激活了管网建设动力，探索出了可借鉴的模式。

上海市城市更新研究会秘书长张思柱则介绍了近期上海落地的工商业用地使用权续期新政。新政针对剩余年限10年以内的物业，在大宗交易、银行抵押中普遍存在较大幅度年限折价、资产价值被压制的情况，推出系列举措，提出土地使用权剩余年期不足原出让年限一半，经政府相关部门认定的优质项目可以提前续期，价格不低于基准价70%，这对存量资产价值重估意义重大。

济南舜泰广场项目创新探索建设用地垂直空间分层审批、分层出让，实现更新。

在山东，近日发布的《山东省城市更新“十五五”规划》中，已提出健全城市更新实施机制，包括一体化推进城市体检与城市更新，建立完善专项规划、片区策划、项目实施方案、建设更新、运营管理的实施路径。分级分类建立城市更新项目库，完善项目审批管理制度等。

 运营前置全程陪伴

“三师联创”和“陪伴式服务”

部分好的城市更新项目要在长达20年的周期才能赚回投资成本，城市更新项目竣工远非项目结束，项目成功离不开长期运营。如何在项目策划时就算好经济账，为运营做好铺垫？

陈亮站在规划的角度分析解题思路的变化，规划需从“空间方案的编制者”转向“更新动力的组织者”，规划编制则从“完成的图纸”变为“组织出来的项目”，更新推动者还需练出“转化、整合、财务”等常设能力。

在上海，项目前期规划已不只是规划师的事儿。张思柱介绍了上海首推的责任规划师、责任建筑师和责任估价师“三师联创”机制，“三师”协作，在项目前期启动后就全方位参与。责任规划师把控区域整体功能布局，责任建筑师把控建筑特别是历史保护建筑的修缮、改扩建项目的设计融合等，责任估价师则从前期就开始算经济账和项目投资回报，护航城市更新项目全程。“三师”的背后，还有城市更新综合统筹平台，由各区更新办、住建委牵头，在项目推进时开展相关利益方的议事协调。

江苏省城市科学研究会城市更新专委会、中规院（北京）规划设计有限公司‌江苏分公司创研所所长王沣，以苏州、徐州、扬州三城为例，分享中规院在江苏推进城市更新中，践行“更新细胞”理念，基因传递、细胞代谢、久久为功，将片区划分为细胞单元，从总规到城市体检再到具体项目策划落地实现了“陪伴式服务”，打造出扬州皮市街等一批成功案例。

以人为本从实际需求出发

招人不招商

“有人问我们项目怎么做的招商，我的回答是，我们从来不招商只招人，有趣的灵魂都在这里，我们给年轻人留出了创业创新的载体。”打造出“鹅岭贰厂文创公园”“北仓文创街区”的重庆市政协委员、重庆北仓文化产业集团董事长李传波，从非标商业运营视角分享重庆经验时，亮出了出人意料的打法。

李传波认为城市更新“不是建，是留”，留住承载了城市记忆的建筑，留住触动情感、延续文化记忆的老物件，留住市井烟火，“留多少比建多少更难”。在他看来，城市更新运营前置的关键是在城市发展逻辑下，做好内容导入，而内容运营文化先行，文化成为城市更新最重要的抓手。 

北仓街区项目坚持“招人不招商”，不引入连锁品牌，而聚集青年创业者形成自下而上的文化生态。这里就像一个城市青年的会客厅，变成了可传播的载体，目前项目相关的视频全网播放量超2亿，但词条有5000条，以自发的传播为主。

图片来自该项目公众号

同时，街区后有1400多户居民的老旧社区也进行了更新，这里的城市更新不拆一栋房，留住了原始居住者，留下了烟火气。“以人为本”做“三治两升”——治脏、治乱、治违，功能提升、环境提升，同时做好“一导入”，导入文化产业，以运营思维前置介入，这里孩子们玩耍、老人消闲、年轻人串接，成为宜居宜游宜业共享型的多元生活街区。项目成为政府引导、市场运作、公众参与的城市更新可持续模式的生动体现。

在山东省城市更新学会秘书长宋其勇看来，城市发展经历了“以市为本”“以城为本”的阶段，今天已进入“以人为本”的第三个时刻。他认为，高质量推进城市更新，本质是一场发展理念与发展方式的深刻变革，需要“以人为本”“运营思维”“文化传承”“多元共治”。“更新不是推倒重来，而是让城市在数字、绿色与文化中向新而生。”宋其勇说，学会正在产业育城、文化润城、数字创城、技术更城、金融筑城、商汇兴城、生态美城、社区暖城、城乡融合等9方面做城市更新相关研究和探索。

人民城市为人民，成功的城市更新项目，无不是从人民的需求出发，以项目回应了人民的需求，进而获得流量，打下了运营成功的基础。交流会上，做出优秀城市更新项目的专家、项目负责人不约而同将“人”放在城市更新的核心位置。“城市建设者要有情感，才能让我们这个城市有情感。”李传波说。

大众新闻·齐鲁壹点记者 王皇