物业服务合同签订后房屋改作公益用途 物业费负担应如何认定

【案情】

案涉房屋规划用途为私立幼儿园，属于所在居住小区的配套服务设施用房，张某霞是该不动产的登记所有权人。2020年5月，某物业公司与张某霞签订《幼儿园前期物业服务合同》，约定某物业公司为该小区提供物业管理服务，并约定了收费标准。后张某霞依约支付物业服务费至2021年7月31日。2021年8月，街道办与教体局共同租赁案涉房产用于开办某幼儿园，该园属教体局所属公益二类财政补贴事业单位。房屋交付后，教体局为筹建幼儿园进行装修建设，其间某物业公司曾就装修问题向张某霞发函提示。自2021年8月1日起，张某霞与教体局均未支付幼儿园的物业费。某物业公司遂提起诉讼，要求支付幼儿园自2021年8月1日起的物业服务费。

经现场勘查，案涉幼儿园坐落于小区边线处，出入无需经过小区，幼儿园四面均有围栏且由教体局自行加高，园区内自行设置多处监控摄像头，并聘有安保人员进行日常巡逻与秩序管理。教体局认可某物业公司提供过装修管理、排水检修、用电设施维护、垃圾清理等工作，但认为某物业公司主要为居住小区提供服务，幼儿园受益有限，即便收费，也不应与小区商业房产物业费标准一致。

【裁判】

法院经审理认为，本案的争议焦点在于案涉房屋的公益幼儿园用途能否免除业主或租赁方物业费的支付责任。对此，应综合案涉房屋实际用途、物业服务实际内容，以社会主义核心价值观为导向，予以综合考量。

首先，案涉幼儿园不同于居住小区内的其他住宅或商业用房，案涉幼儿园与案涉小区在空间上具有较高程度的独立性与封闭性，小区内共用设施(水电除外)、共用场地等的维保情况对幼儿园不具有高度共享性，几乎不影响幼儿园日常运营。其次，某物业公司实际向幼儿园提供的服务内容有限，因幼儿园对安全、卫生、秩序等要求较高，其整体安保、消防维保、垃圾清运、门口秩序管理等工作均由幼儿园自管，并未按照合同约定由某物业公司提供服务。某物业公司所称其他服务亦属为满足案涉住宅、商业区需要而进行的必要活动，而非因幼儿园产生的额外支出，亦未能提供证据证实其服务运营成本或投入情况。最后，完善普惠性学前教育保障机制是建设高质量教育体系、推进基本公共服务均等化的重要部署；将普惠性幼儿园或居住区配套幼儿园免交物业费作为重要保障措施，旨在降低运营成本，支持普惠性幼儿园开办、扩大普惠资源，破解“入园难”“入园贵”问题。某物业公司作为国有控股企业，免除案涉幼儿园物业费，正是其承担社会责任的具体体现。

法院最终判决：驳回某物业公司的诉讼请求。判决后，某物业公司提起上诉，二审法院判决：驳回上诉，维持原判。

【法官说法】

物业服务合同纠纷的司法实践中，当合同相对性原则与实质公平存在冲突时，应以实际合同关系为事实基础，以是否提供物业服务为价值基准，综合考量设施实际用途、使用状态、公益属性等因素进行裁判。具体可从三层面进行审查：

首先，在合同主体发生实质变动的情况下，应以实际接受物业服务的主体确定合同相对方。物业服务合同纠纷中，合同相对方与实际使用人可能出现分离，此时应结合实际使用对象确定权利义务承担主体，不能固守“谁签约、谁付费”的形式逻辑。如本案中，签约人张某霞自2021年8月起已不再实际使用案涉房屋，实际使用人变更为某幼儿园。若仍以原签约人为责任主体，不仅无法实现权利义务的实质公平，也未能回应房屋已用于举办公办幼儿园的客观事实。

其次，物业费收取标准应与实际物业服务内容相匹配。审查时，应具体考察安保、门禁、监控、保洁等基础服务的实际提供情况和受益范围。如本案中，经现场勘查，幼儿园在出入口、围栏、安保、门禁、监控等核心物业服务方面已实现高度自我管理，与小区内其他业主对某物业公司提供的基础性公共物业服务不存在明显共享关系。在此情况下，若仍按一般标准收取全额物业费，将使其为并未实际受益的服务承担不合理负担，有违权利义务对等的公平原则。

最后，应考量接受物业服务一方的主体性质和权益属性。对具有公益属性、非营利目的的主体，不宜简单套用以营利性商业主体为预设的物业费收取标准。此类主体设立目的通常在于落实公共服务政策，运营经费多来源于财政拨款或补贴，本身不具有营利能力和营利目的。若按商业物业标准收费，意味着有限的公共财政资金被用于支付超出其受益范围的经营性费用，实质上是将公共服务成本转嫁给财政或服务对象，背离公益主体设立的制度初衷。如本案中，案涉幼儿园系教体局所属公益二类财政补贴事业单位，该公益属性进一步强化了免除物业费的合理性。

（长友吉）