好品金融·城启新章｜不只靠放贷，山东给城市更新融资寻找“可持续答案”

城市更新是一项长周期工程，一个片区从规划设计、征拆建设到运营成熟，前期投入大、回款周期长；片区内大量资产带有公益属性，难以形成稳定的经营性现金流，按传统固定资产贷款的标准，很难过审。资金筹措与期限匹配，由此成为城市更新项目必须破解的核心难题。

近年来，山东锚定建设现代化人民城市的目标，出台《关于持续推进城市更新行动的实施意见》，配套推出政策性金融支持措施，推动建立“投入产出能平衡、政府财力能承受、项目运营能持久”的可持续融资模式。

山东并没有依靠单纯扩大信贷投放破解融资难题，而是统筹信贷、债券、担保、保险、保理、租赁等多元金融工具，按照资金属性分工协作，既保障尚未产生现金流的项目前期环节顺利获得资金，也把县域更新项目与小微市场主体纳入金融服务覆盖范围。

融资服务前置至开工之前

城市更新项目的资金压力，集中出现在片区成型之前。片区拆迁安置、市政配套需要先行投入，道路、学校、绿地等公益性资产无法产生稳定经营性现金流，再加上改造周期漫长，项目收益要等到建成运营之后才能逐步兑现。威海老港区改造项目，正是这一融资模式的典型样本。

威海老港区改造项目名为“至海港湾”，前身是1918年始建的百年老港区，2013年港口功能迁址后闲置。威海城投集团投资建设，清华大学设计院规划设计，总投资约12亿元，要将老港区改造为集商业消费、文旅体验、公共服务于一体的城市综合体。项目打破传统模式，实行“先营后建”。

银行把融资服务的功课提前做到项目建设启动之前。工商银行威海分行在项目谋划阶段就主动介入，高频对接管委会、财政、发改等多个部门，深度参与区域发展规划，提前研究拟定融资策略、量身匹配融资方案，最终促成9亿元商用房开发项目贷款落地。在审批投放环节，支行行长牵头组建专班驻点办公，分行开辟审批绿色通道，省行前中台同步平行作业，大幅压缩了整体审批链条。

2025年6月，至海港湾正式落成启用。“先营后建”模式带来了100%的招商率，其中61%为首次进驻威海的品牌，该项目也成功入选全国10个“最佳城市更新表率案例”。

这种服务前置的做法，已经成为多家金融机构的共同选择。日照银行把政企银对接环节整体前移，主动靠前对接城投集团的项目储备与建设计划，提前摸排项目潜在融资需求。

政策性金融机构则进一步把资金投放节点向项目最前端延伸：2025年10月，省住房城乡建设厅与国开行山东分行联合印发《关于利用政策性金融资金支持推进城市更新行动的通知》，创新推出“规划资金提前介入”模式，将中长期贷款投向规划设计、可行性研究等前期工作。济南起步区鹊山生态文化区文化园、烟台芝罘区夹河幸福新城两个项目，分别获得1.07亿元、1.13亿元授信。

值得注意的是，前置资金的投放范围也有着清晰的政策边界。国家金融监督管理总局、住房和城乡建设部8月联合印发《城市更新项目贷款管理办法（试行）》，首次设立 “城市更新项目贷款” 专属信贷品种，统一规范贷款用途、期限与还款来源，同时明确贷款资金不得用于缴纳土地出让金及相关税款，也不得用于净地供应前的土地征收和拆迁安置补偿。同样属于项目前期环节，规划设计费用可以申请贷款，拿地与征拆补偿则不在信贷支持范围内。整体资金链条上，财政资金、专项债与政策性开发性金融先行投入，商业信贷紧随其后接力跟进。

上阵的资金不只有信贷

信贷资金的接力投放，离不开多元资金主体同步参与。山东金融支持城市更新工作的鲜明的特点，就是实现了全业态金融主体共同参与。

政策性银行能够提供期限最长、可贯穿项目全周期的长期资金。国开行山东分行综合运用新型政策性金融工具、前期贷款、中长期贷款、银行承兑汇票等多款产品，对烟台清洁热源网源一体化建设项目开展全链条融资支持，累计授信63.9亿元，资金覆盖77.6公里跨区域长输供热管网、430余座换热站升级改造工程。

国有大行主要承担大额资金供给任务，也是银团贷款的核心牵头方。中国银行淄博分行针对张店火车站北广场杏园片区等市级重点城市更新项目，累计批复授信23.85亿元。中国银行威海分行还以牵头行身份组建银团，为当地某智能产业园一期项目发放2.5亿元固定资产贷款。

地方法人银行则把服务覆盖面进一步拓宽，将金融服务下沉到枣庄、潍坊、聊城等地市的县域市场。

除各类信贷产品之外，非信贷金融工具也在城市更新项目中大规模落地应用。青岛融资担保集团在今年5月落地全国首单完全以数据资产为底层质押物的资产支持专项计划，储架总规模10亿元，首期发行规模5.32亿元，优先级票面利率仅2.29%。这笔业务的底层资产并非土地、厂房等不动产，而是智能交通、智慧停车、供水供热等城市运维场景产生的运营数据。潍坊市融担集团为青州市益润投资有限公司2亿元绿色公司债券提供增信担保，帮助信用实力偏弱的县级城建平台打通直接融资渠道。

保险资金同样深度参与其中，人保财险烟台市分公司中标烟台长输供热管网项目安全生产责任险，为深基坑、顶管等高风险施工环节提供风险保障；在同一条供热管网项目中，国开行负责提供建设资金，保险机构承接施工风险。人保财险山东省分公司还推行“费改保” 模式，把工程灾毁维修的突发性支出转化为标准化保费支出。山东省财金商业保理有限公司今年以来已为16个城市更新项目提供保理融资11.20亿元，融越租赁则依托“融资+融物”模式切入项目建设环节。

把服务做到县域和小微

银团、担保、保理等金融工具，能够充分满足大型片区更新项目的大额资金需求。而县域旧村改造、管网升级以及老城民生业态升级等项目，规模大小不一，长期以来很难进入金融机构重点支持名单。对此，山东给出的解决方案是推动金融服务持续下沉：大型项目依靠银团合力落实大额授信，基层民生项目由本地法人机构承接，金融机构伴随信贷投放同步在基层落地扎根。

县域项目拿到大额授信，首要阻碍是金融机构准入门槛。在济宁市，城市更新项目原本原则上只在主城区落地，汶上县此前一直不在各家金融机构重点支持范围。作为全省以县城为重要载体的新型城镇化试点，汶上县谋划实施总投资21亿元的西北片区城市更新项目，设立融资专班对各金融机构项目审批进度实行每日调度。

青岛银行最初在贷审环节否决了这一县级项目。项目专班随即补充完善全套申报材料，推动该行启动项目复议程序，最终顺利拿到授信批复。这笔15亿元银团授信由三家银行共同分担，其中中国银行承担7.5亿元、济宁银行承担5亿元、青岛银行承担2.5亿元，融资总额占到项目总投资的70%以上。

亿元级银团贷款撑起县域大型片区改造项目，而县域范围内更多的是民生尺度的小型更新工程，这部分融资需求主要由农商行接续承接。

利津县陈庄自来水服务有限公司负责保障陈庄镇90多个自然村、5万余名村镇居民的供水。当地供水管网铺设在盐碱地，常年腐蚀造成管网跑冒滴漏问题频发。利津农商银行向企业发放500万元流动资金贷款用于管网改造，同时建立“民生项目专项服务”机制，针对供暖升级、老旧小区改造等民生工程，主动上门走访、限时办结业务。

随着新型农村社区建设持续推进，大批农村群众进城安家成为新市民，该行顺势推出“新市民创业贷”“新市民安居贷”等专属信贷产品，累计发放贷款超2亿元，惠及2000余户群众。

项目规模继续缩小，就进入老城小微民生业态的融资场景，这类轻资产主体更多依靠纯信用获得融资。青州北关老旧片区的芽菜购销商户青邻菜业，计划升级无菌培育车间，却因为缺少抵押物难以获得贷款。青州农商行北关分理处结合商户经营流水、从业年限与民生保供价值开展综合信用评级，为其核定150万元纯信用贷款。商户完成车间升级后，生鲜保供范围覆盖北关老旧片区与古城商圈。

信贷资金持续向基层下沉，也带动金融机构网点在县域落地生根。

在济南章丘，恒丰银行济南分行先后向双山街道三涧溪旧村改造、圣井街道东姚与西姚旧村改造两个项目投放城市更新贷款7.95亿元、5.15亿元。2023年12月，恒丰银行章丘支行正式揭牌落户，当地金融、住建、行政审批等部门协同做好网点选址与审批保障。支行落地之后，为属地银企对接搭建起常态化平台，金融服务也从城市更新项目进一步延伸到乡村振兴领域。

从威海老港区9亿元项目贷款，到青岛以城市运维数据为底层资产的资产证券化产品，再到汶上县三家银行联合投放的15亿元银团贷款，山东金融支持城市更新的路径已经十分清晰：不依靠单一机构单纯投放信贷，而是推动政策性金融、商业银行、地方法人机构联动协作，统筹信贷、担保、保险、保理、租赁等各类金融工具接续发力，完整覆盖项目规划设计、工程建设到后期运营的全周期。

城市更新一头连着民生福祉，一头连着发展动能。当金融资源能够严格按照项目建设规律配置，而不是固守传统融资惯例，“钱从哪来”这道难题，才能找到可持续的破解路径。

大众新闻·齐鲁壹点记者 黄寿赓