历下法院首创居住权嵌入执行新模式 “以居代租”让执行既有力度更有温度

大众网记者 聂冬梅 通讯员 李硕 济南报道

一套唯一住房，一头连着债权人的胜诉权益，一头连着被执行人的基本居住。如何既兑现公平正义，又守住民生底线？历下法院主动探索求变，通过府院联动，将《民法典》居住权条款嵌入执行程序，首创“以居代租”执行模式——以设立居住权替代支付唯一住房租金，一举破解唯一住房执行困局。

一场僵局：房子拍不出，租金付不起

在一起离婚纠纷案件中，法院判决男方宋某给付女方李某84万元补偿款，案件进入执行程序后，法院依法拍卖宋某名下房产，却遭遇流拍。李某身体状况很差，儿子作为她的代理人，希望尽快通过以物抵债程序实现母亲的胜诉权益，却无力向宋某支付唯一住房租金；而宋某每周都要前往医院透析，案涉房屋离医院很近，租房、搬家对他而言都是难以承受的现实困难。

一边是盼着兑现权益的债权人，一边是离不开这处房子的债务人。按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条第一款，申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从房屋变价款中扣除五至八年租金的，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出的异议，人民法院不予支持。这意味着，房子可以依法处置，但被执行人的居住必须有着落。实践中，当房产流拍、申请执行人申请以物抵债时，需先向被执行人支付这笔租金，否则法院不能出具以物抵债裁定。拿不出钱的债权人、离不开房的债务人，让案件一度陷入“两难”僵局。

一步破局：居住权替代租金，府院联动打通关键环节困局面前，历下法院没有简单“一拍了之”，也没有在“租金”问题上止步，而是从《民法典》居住权制度中寻找破题之钥。法院创新采取“以居代租”执行模式，在案涉房产上为被执行人宋某设立居住权，替代申请执行人李某支付租金。为此，历下法院积极发挥府院联动机制，多次与济南市不动产登记中心、历下区不动产登记中心协调沟通，研究办理居住权事宜。最终，由双方当事人同意并签订书面居住权协议，共同向不动产登记中心申请设立居住权，法院向不动产登记中心出具以物抵债裁定书、设立居住权的协助执行通知书，将房产过户至李某名下的同时，在该房产上为宋某设立居住权。李某取得不动产所有权登记证书，宋某取得不动产居住权证明证书，案件真正实现案结事了。

三重价值：从“单一强制执行”到“双方利益平衡”

“以居代租”以《民法典》第三百六十六条至第三百七十一条居住权规定为法律依据，以执行程序中拍卖被执行人唯一住房需保障居住权益为法理支撑，通过居住权的设立实现所有权与居住权的分离处置，构建起“债权清偿＋居住保障”的双重路径。

一是充分尊重当事人意愿，及时兑现胜诉权益。按照传统司法拍卖程序，本案无法完成以物抵债，“以居代租”则为这一难题提供了合法、可行、合意的新出口。

二是居住权有保障，权利不再悬空。以当事人合意设立居住权为基础，以法院出具协助执行通知书为保障，有效避免了先过户后产权人反悔、不同意设立居住权的风险，让被执行人的居住权益从“承诺”变成“物权”。

三是善意文明执行理念的生动实践。腾房难的背后，往往是被执行人生活中的切实困难。唯一住房被司法拍卖，被执行人更多的感受是无力与心酸，尤其是在家中有老人、孩子同住时，如何守住民生底线、把握执行的尺度与温度，考验着司法智慧。“以居代租”让被执行人在居住权期限内可以合法占有、使用房屋，无需腾退，卸下了心理包袱，让孩子有了稳定的学习与成长环境，让老人得以安享晚年，这正是善意文明执行理念的应有之义。

一脉相承：让“纸上的权利”变成“手里的公正”

此前，历下法院在全国首创“带封过户”执行新模式，破解了传统不动产司法拍卖周期长、成本高、风险大、易贬值的难题，相关经验已在全国复制推广，并入选商务部最佳实践案例。如今，“以居代租”延续了同样的创新逻辑：聚焦真问题、用好府院联动、激活制度存量。

如果说“带封过户”让被查封的财产流动起来，那么“以居代租”则让被处置的房屋有了温度。前者盘活的是资产价值，后者守护的是居住底线，二者共同指向执行理念从“单一强制执行”向“双方利益平衡”的深刻转变。

历下法院联动不动产登记中心创新推出首例“以居代租”执行模式，既是民法典居住权制度与民事执行程序的深度融合，也是执行工作从“办结案件”向“化解矛盾”延伸的生动实践。该模式不仅为破解腾房难提供了可复制、可推广的解决方案，更激活了居住权制度在司法处置领域的适用空间，为完善执行财产处置规则、深化执行难综合治理提供了全新思路。