壹点帮办｜两千多万购置商铺，楼上装修凿出125个洞！谁担责？

“花2000多万（元）买了四个商铺，因为楼上装修，（二楼商铺）天花板（被）打了125个洞。”近日，青岛市民李女士向齐鲁晚报·齐鲁壹点情报站反映了自己的糟心事，她所购买的商铺尚未投入使用，二楼天花板的钢筋、穿线管就被楼上装修打断了。更糟糕的是，经专业机构鉴定房屋质量本身也不合格。

2000多万元买商铺尚未投用

楼上酒店装修凿出125个洞

2025年3月，李女士家人在青岛市天一仁和·崂山湾壹号项目购买了四套临街商铺，总面积约1051平方米，总价2000余万元。这四套商铺相连，均为上下两层结构，每套配有独立楼梯，李女士原计划装修后出租或自用。

2025年11月，该栋楼3至6层的承租方——青岛臻庭酒店管理有限公司进场装修。李女士回忆，当时酒店方曾通过熟人联系到她家人，口头称“想接个水管，希望行个方便”。出于邻里之间的善意，李女士的家人并未多想，便同意了。

让李女士没想到的是，行个方便竟演变成了一件“糟心事”。2026年3月，李女士家人接到物业通知，其商铺疑似出现漏水积水问题。李女士家人赶到现场推开房门才发现，二楼商铺天花板上被打了很多洞，地面一片狼藉，混凝土碎块、灰尘遍布整个房间。“当时整个人都懵了。”李女士说，“天花板上密密麻麻打了很多洞，地上全是打下来的碎石，还有钢筋露在外面。一下大雨室内还会进水，地面全是泥污。”

10月20日，壹点帮办记者在现场看到，四个商铺二楼顶部都分布着数量不等的圆洞，小的直径在80毫米左右，大的直径达到250毫米，部分洞口还可见二次修补痕迹。掉落下来的洞芯中可见截断的钢筋和管路。此外，5号和6号商铺的一层顶部还被打了2个排油烟用的洞口，4号、5号和6号商铺顶部排水管道有改造痕迹，现场一片狼藉。

更让李女士及家人感到气愤的是，打洞方未经业主允许，擅自进入商铺进行改造。“自始至终，我们都没有给臻庭酒店钥匙，也不知道他们通过什么手段进去的。”

业主因打洞担心房屋安全

检测结果让业主大为震惊

“我们花了2000多万买的商铺，还没用呢就成了这个样子。”李女士无奈地说道。由于担心打洞行为影响房屋结构安全，李女士家人委托了第三方专业检测机构对房屋安全进行检测，同步对房屋质量进行检测。让李女士及家人大吃一惊的是，房屋本身质量竟然也存在严重问题。

检测报告显示，商铺所在楼二层顶板负弯矩钢筋保护层厚度合格率为14.3%，远低于规范要求的90%合格标准。钻取的芯样可以看到，钢筋保护层厚度不满足设计图纸和规范要求。钢筋保护层厚度偏大将对板构件受力性能和裂缝控制产生不利影响，降低构件有效高度和承载能力；若局部保护层偏小，则会对钢筋耐久性产生不利影响。该质量问题“对板构件承载性能及长期耐久性均有不利影响”。

其次，依据《青岛市房屋使用安全条例》，房屋使用和装修过程中，禁止改动承重梁、柱结构。但是报告中指出，青岛天一仁和房地产集团有限公司在三个商铺一层顶梁上分别开设洞口，改动了承重梁。此外，检测还发现二层排水管道及消火栓箱布置与原设计图纸不符。“擅自移动消火栓箱极有可能导致原设计保护区域无法被有效覆盖，形成灭火盲区”。二层多处墙体砌筑位置也与原设计图纸不符，报告认定该行为“影响建筑抗震能力”，违反了《青岛市房屋使用安全条例》。

“我们出于信任买了天一仁和的房子，又考虑着邻里之间行个方便，没想到最终邻居野蛮装修，房子本身也有问题。”李女士称，事情发生后，自己及家人多次尝试与相关方进行沟通，但是至今酒店方和开发商都没有进行正面回应。

“天一仁和地产卖给我们质量问题房，属于欺诈消费者。后边小区还有很多住宅在出售，这样的房子谁敢买谁敢住？”目前，李女士及家人希望臻庭酒店、青岛天一仁和房地产集团有限公司能积极处理问题，协商退房或得到合理赔偿。

酒店称打洞为正常施工

称愿意对洞孔进行封堵

根据李女士反映的情况，记者联系了臻庭酒店负责人李经理。李经理称，酒店确实对下水管道进行了改造，但是正常施工行为。对于为何在楼下天花板打洞，李经理解释：“洞确实是我们打的，我是三楼，他是二楼，商业楼都是这样，三楼的水管装在二楼的上面，二楼吊顶之后就看不见了。”

壹点帮办记者询问公司装修时是否进入楼下商铺施工，李经理坚称酒店方从未进入过。“我们到现在为止没进去，是施工方改的。”对于商铺内发现的两个新增排油烟井，李经理表示“原来就有的”，并非酒店安装。

在第三方专业机构出具的检测报告中看到，臻庭酒店在商铺顶板开设125个洞口，且在二层顶板后开洞位置后期增设竖向及水平排水连接管，目前洞口处的钢筋已经开始锈蚀，严重影响了该层楼板的耐久性能。同时，臻庭酒店在二层顶板开设洞口时，将二层顶板防水区域的防水层破坏掉，破坏了该区域建筑防水功能，个别芯样将埋置于楼板中的穿线管截断，破坏了该区域电线铺设，行为均对楼下房屋正常使用造成不利影响。

“由于业主不愿开门配合施工，酒店已改用同层排水方式，不再经过楼下排水。”李经理表示，现在愿意对已打出的洞孔进行封堵修复。“洞我们已经从上面封堵了，下面用混凝土再给他补上就好了，打洞时截断的钢筋不影响楼体安全结构。”

李女士及家人对酒店方给出的修补方案并不满意，除了酒店方，开发商的态度也令她难以接受。李女士称，家人曾将检测报告出示给开发商青岛天一仁和房地产集团有限公司，但对方反应冷淡。

10月22日，青岛天一仁和房地产集团有限公司销售总监告诉壹点帮办记者，在此前和酒店方签署的合同中写明，不允许对承重结构进行修改。“他们截断钢筋结构肯定是不允许的，这是酒店自己改的，但是现在我们不是当事方，事情还得酒店出面解决。”陈姓销售总监说。关于第三方机构鉴定出的房屋质量问题，该工作人员称，不了解建筑方面的事情，会协调其他工作人员进行沟通。截至发稿时，壹点帮办未收到相关回复。

律师说法：

涉事方应恢复原状并赔偿损失

山东天华律师事务所专职律师陈永强称，自己的房子被别人打了100多个洞，这涉及侵权问题，侵权方需要承担侵权责任。首先，侵权方应当承担恢复原状的责任。其次，虽然恢复原状，但受损的部位可能恢复不到原有的功能。“这个损失到底有多大，需要通过鉴定来确认，最后根据鉴定结果确定侵权方承担赔偿情况。”

消费者在购房过程中遇到类似问题该如何处理？陈律师称，救济方式有两种。一种是双方在一个公平合理的基础上谈判，这是最简洁、最便当的解决方式。如果双方协商不成，建议通过诉讼途径解决，“通常就是去打官司，让法院来判到底侵权方应当承担什么样的侵权责任。”陈律师说。

大众新闻·齐鲁壹点 曹婧雯 徐润杰 管慧晓