从“没人管”到“管得好”“红色物业”激活老旧小区治理效能——市中区党建引领“红色物业”老旧小区治理实践

清晨六点半，在市中区六里山街道的水厂宿舍，72岁的张阿姨推开单元门，楼道里堆了多年的杂物清走了，墙上的小广告换成了“睦邻生态圈”公示牌，社区工作者、邻里支部书记、民警的电话都印在上面。她照着号码打过去，反映楼道灯不亮。不到20分钟，维修工背着工具包上了楼。半年前，这个小区还是大件垃圾清运不及时、车辆乱停、12345热线工单不断，如今，物业类投诉下降90%，物业费收缴率从六成涨到九成以上。

改变，是从“红色物业”开始的。

六里山街道“睦邻生态圈”便民服务指引图

　　一张热线工单，压实一条责任链

在市中区，“红色物业”是“书记项目”，2026年被列为书记抓基层党建突破项目。这项工作的切入点，是聚焦12345热线工单而定的：哪个领域的工单多，问题就摆在哪里。市中区把物业投诉集中的楼院列入重点，三次把物业服务专题推进会从会议室搬到问题最突出的街道一线，在会上当场摸清症结、明确责任、商议办法。

杆石桥街道春元里社区开展物业矛盾协调会

会上议定的事，很快落到了行动上。市中区出台“红色物业”专项实施意见，把“公益兜底+市场赋能”的路子定了下来，物业管理工作专项小组同步成立。六里山、二七新村等6个老旧小区集中的街道列为第一批试点，先在23个小区铺开，把各类模式的适用场景、操作规范、保障举措逐条理清，再按“一月一调度”压茬推进。区、街道、社区三级联动，社区“两委”成员全部包联物业和业委会，把力量沉到网格里。

与此同时，社区党组织牵头建立监管调处机制，把“日常评估+居民评议”的结果直接跟物业续聘、酬金拨付挂钩，服务好不好、居民说了算。党群服务中心里设起物业专窗，民警、法律顾问、网格员就地调处纠纷，已累计化解物业矛盾590余件。

一级抓一级，盯的是同一件事：工单上的每一条诉求，最后有没有人接住、有没有人解决。

零散的楼院，拢起来管

过去，一个老旧楼院就是一座“孤岛”，

社区进行实地巡查，上门走访摸排

这些楼院建成年代不同、产权关系不同、管理现状不同，一套办法管不了所有楼院。市中区做的第一件事，是把家底摸清。区委组织部、区城管局牵头，组织街道逐个小区、逐个楼院“过筛子”，建起小区、资源、组织三本台账。这是全区1493个楼院的“体检报告”，也是“红色物业”分类施策的依据。

市中区把全区居住小区分成7种形态，围绕产权归属、管护现状、资金保障等18项要素逐小区建档，再打破社区边界、化零为整，把1493个楼院整合为755个小区，同步组建“红色物业共同体”，统一服务主体、统筹治理资源。

闲置用房、废弃车棚、边角空地，过去多是没人愿意接手的“边角资源”，长期闲置。各社区逐处摸清产权归属和使用现状，列出146处、11295平方米的资源清单，再跟需求清单一一对照，引进便民服务业态，做出康养体验区、便民运动场、非遗活动室等80个特色服务场景，收益的七成以上反哺小区治理和物业服务开支。

大观园街道一处废弃车棚改成非遗活动室，每周三下午，社区剪纸艺人在这里教孩子们剪纸；舜耕街道一处闲置用房成了康养体验区，老人来量血压、做理疗；杆石桥街道腾出闲置社区用房，建成“智慧家”治理平台指挥中心，大屏上“3号楼2单元3楼楼道灯不亮”、“5单元201下水道堵塞”一条条滚动信息，后面标着待受理、已派单、处置中、已办结。

舜耕街道舜华社区打造康养理疗室

组织设置也跟着调整。区委组织部逐一比对治理范围与党组织设置，整改覆盖空白、设置错位、权责不顺的问题，优化调整、新建小区党支部162个；履职清单同步细化，物业选聘、公共收益监管、重大事项决策的前置审核权，压实到基层党组织。

　　一个小区，一套办法

“物业服务不存在通用模式，必须坚持分类施策｡”这是市中区在试点中形成的共识。按建成年代、产权情况、居民诉求，全区理出五类物业管理模式：信托管理、社区领办、居民自助自管、国企筑基、社区兜底自治。不同模式对应不同楼院，不搞“一刀切”｡

十六里河街道旺山丽景苑走的是信托管理。业主共管资金账户的账目，在小区公告栏和线上平台同步公示；物业公司按合同提取固定酬金，剩余资金用于环境整治、设施修缮。居民刘女士说:“以前总觉得物业费交了不知道花到哪儿去了，现在每一笔支出都清清楚楚，缴费自然就积极了。”试点后，这个小区物业费收缴率从60%提升到93%，一批长期困扰居民的电梯问题、环境卫生等多项治理难题得到良好化解。

六里山街道老旧院落实行的是社区领办。由社区党组织牵头引入物业服务，通过布局智能快递柜、便民售卖机、合规广告位等便民经营项目，增收近10万元，收益用于补充院落垃圾清运、设施养护等运维经费。居民赵大爷感慨：“以前这里没人管，现在不但有人管，还能挣钱给咱们办事儿。”

二七新村街道英雄山路25号院是居民自己管。老党员刘叔叔牵头组建楼委会，楼栋骨干、老党员一起上，创立了居民自治式物业，靠“居民分摊”筹钱，开放小院也能半封闭，人和车都管起来，连电梯加装这样的遗留难题也化解了，物业类投诉清零。刘叔叔说:“咱们自己的院子，自己不管谁管？”

六里山街道召开物业领域突出问题治理工作会议

杆石桥街道的部分试点小区由区属国有企业接手基础物业服务：楼道保洁、日常维保免费兜底，家政维修等个性化服务按市场定价，增值收益按比例反哺社区治理。

二七新村街道铁一社区走的是社区兜底自治。铁路宿舍的梧桐树下常摆开十几把马扎。“马扎议事会”上，老党员杨叔叔指着荒废了近十年的车棚道出困扰:“产权扯不清，谁都不敢动。”社区党委书记朱旻翻开工作台账:“街道已经对接产权单位，今天请大家来，就是商量使用权移交后的改造方案。”两个小时，一份居民认可的自治公约定了下来，400平方米的公共设施管理权完成移交。这样的议事会，社区每月至少开两次，累计化解民生诉求100余件。“我们不是替居民做决定，是帮他们搭一个协商的平台。”朱旻说。

二七新村街道铁一社区召开“马扎议事会”

目前，市中区基础物业服务已实现全覆盖，专业化物业、社区领办物业、居民自治物业占比高达86%；物业类12345热线工单同比下降12.7%、解决率达94.13%，群众满意率提升至97.8%。

“老旧小区过去‘无人管、管不好、矛盾多’的问题，正在实现实质性转变。”市中区委组织部分管负责同志表示，下一步市中区将持续深化“红色物业”建设成效，优化各类物业运营模式，健全物业考评、矛盾调处、公共收益监管等长效机制，深挖小区闲置空间资源价值，拓宽社区物业自我造血渠道，推动老旧小区物业服务从“全域覆盖”向“全域提质”转变。