当我的邻居把房子开成民宿……

近年来，住民宿成为不少亲子家庭出游、朋友结伴旅行的第一选择，相比标准化酒店，带厨房、有客厅的民宿更符合“像当地人一样生活”的体验追求。受市场需求影响，一些人开始用自家住宅做起了民宿生意，网约房、短租民宿开始在居民小区野蛮生长。本期基层圆桌会，我们一起聊聊这个话题。

民宿进小区，“家不再是家”

不争春秋：曾经我家楼上一套房被改成6套出租，6个卫生间，有的五六点起床，有的半夜1点才回住处，一天24小时都在闹腾，不胜其扰。

Sophia：除了隔间，还有上下铺的，门禁一天不到就被弄坏，根本无法启用，还可能被陌生人敲门骚扰，住宅楼公共设备如电梯等维修更换最后都是居民分摊，居民正常居住受到严重影响，由此带来的损失仍要居民承担。

冬：单元楼内开办民宿，已经严重影响了其他业主的生活，噪音扰民、安全感降低，小区物业保安形同虚设，只能靠居民自己报警来解决问题。

;-)：我们小区就有好多做民宿的，除了扰民还有占用公共资源，因为是老小区，地上画了停车位，小区保安随便让外地游客开车进来占用了本属于业主的停车位。甚至有一天上班亲眼看到一个外地车牌把本地车牌的车剐蹭很严重，也没下来处理，就这么开走了。

住宅楼民宿监管，有哪些难点？

豆子：根据《中华人民共和国民法典》第二百七十九条，业主需遵守法律法规及管理规约，并征得有利害关系的业主一致同意方可进行“住改商”。

桂林学院教师 广西德恩律师事务所律师秦川：其实，法律上对于“住改商”是有规定的。可到了操作环节，申请人签一纸《住所（经营场所）使用承诺书》就能完成工商登记，承诺是否真实没人实质核验，业主的法定权利在行政程序里被悄悄悬置，小区开办网约房的准入门槛就这样被架空。

M.Z：住改商亟需纳入政府职能部门实施行政审批、监管，纯靠民法典、法院来规范，违法成本太低，维权成本太高

由于缺少针对网约房的具体监管细则，现实中，往往面临谁都能管、谁又都管不了的尴尬境地。

舟山市公安局普陀山分局治安管理大队 陈炫烨：目前，我国尚未出台针对网约房的管理法规、规定和实施细则，没有明确“网约房”的法律性质、监管部门、管理制度及治安责任，对违规经营行为缺少行之有效的制约惩戒措施，存在监管空白和模糊问题，给普陀山小型接待住所（网约房）行业管理带来了诸如该不该管、谁来管、管什么、如何管等一系列难题。因对小型接待住所（网约房）管理无相关法律依据，在日常管理中市监、公安、住建、消防、卫健等职能部门各自为战，管理工作缺乏整体统筹性。

吾家有儿初长成：我们当地好多小区内独立一套住房改成民宿就有好多，不知道应该具体归哪些部门监管。

住宅楼民宿，亟待规范管理

YunLin：民宿确实存在一个边界问题，很多时候没有办法依法依规办理，需要明确边界和对应该做的事情。

炎炎：个人认为，民宿属于旅馆的另外表现形式，应该按旅馆管理。

海边的狸：看具体模式，房屋租赁租的是房子，住宿业提供一套设施和服务（被、褥、水、电等等），按照近似监管原则+社会风险，按住宿业管理更为合适。

桂林学院教师 广西德恩律师事务所律师秦川：2020年施行的《广西旅游民宿管理暂行办法》，规范的本是依托民居闲置资源、主人参与接待的特色小型住宿设施，并不涵盖那些通过互联网平台发布房源、按日或小时经营、经营者与住客全程无接触的住宅小区网约房。换句话说，我们精心扶持起来的“旅游民宿”，和混进居民小区的“网约房”，根本不是一回事。

一些地方已开始向规范发展探索，在盘活闲置资源与守护居住安宁之间找到最大公约数。

桂林学院教师 广西德恩律师事务所律师秦川：一是把住准入关。在网约房备案系统里，把“有利害关系业主一致同意证明”列为必备要件，拿不出的一律不予备案、不得经营；推动公安备案数据与市场监管登记数据互通，对靠虚假承诺骗取登记的，依法撤销并纳入征信记录。二是把边界划清。在网约房管理规范中，单设“住宅小区网约房”专门条款，与传统旅游民宿分类监管；住宅小区网约房严格落实住改商法定程序，参照旅馆业标准执行实名登记、消防安全、治安防范等要求。三是把责任压实。建立文旅、公安、市场监管三部门常态化联合执法机制，统一要求在线旅游平台对房源备案编码做实质核验，无有效编码的一律不得上架，违规房源24小时内下架，明确禁止仅以“持有营业执照”替代住改商合法性审查。

舟山市公安局普陀山分局治安管理大队 陈炫烨：在日常工作中，我们探索出以下经验：一是凝聚多元共治主体的优势公共资源，助力小型接待住所（网约房）协会行业自治，推动经营业主实行“契约化”自治机制，形成网约房“共治+自治”协同治理模式，有效激发行业协会队伍基层共治活力。二要坚持标准化推广，明确网约房申办流程及建筑安全、消防安全、治安安全等准入条件，落实线上便民一站式审批。三要明确星级评定规则、挂牌整治标准、摘牌处罚清单。坚持数字化赋能，通过智慧感知、智能分析、预警研判，集成身份码快速核验便捷入住，构建陌生人预警模块，实现信息登记、动态监管、风险预警，增强安全防控措施，为行业健康有序发展提供坚实保障。