一元钱物业费，托起老旧楼院“幸福圈”

海报新闻记者 王诗瑞 刘宇昕 苏昱如 青岛报道

清晨，青岛市市南区新安路小区的健康休闲广场上，便民大集刚摆开，物业自家蔬菜基地里摘下的无公害蔬果还挂着露水，居民们拎着布袋围拢过来。“下个楼遛弯的工夫，菜就买好了，还便宜干净｡”拎着菜篮的大爷大妈一边挑菜一边说。不远处，物业经理王鹏正帮着搬货，不时有人跟他打招呼：“王经理，今天的菜真新鲜啊。”

大集一角，赶上“双十一”，物业正给缴了全年物业费的业主发礼品，米、面、油摆了一排，居民自己挑。“交一年的物业费，这些东西自己选，水卡鸡蛋也行。”一位刚领完礼品的大妈拎着东西，顺手又挑了两棵白菜。

这个再平常不过的便民大集，藏着一本令人好奇的民生账本：小区物业费一天仅一元，全年360元。这片由五家国营单位宿舍合并而成的开放式楼院，建成于上世纪80年代，四十多年来从未收取过物业费。今年8月，青岛博睿谋幸福城市服务公司正式入驻，9月签订合同正式执行，首月物业费收缴率达到 65%。王鹏坦言：“刚起步就有过半居民愿意交钱，说明大家真正看到了变化。”

一把扫帚扫到底，先让居民“看见”

“四十多年没交过物业费，现在让居民掏钱，凭什么?”王鹏说，答案不在收费通知里，而在楼道街巷间。

物业先从看得见的民生小事做起：楼道每周两扫一拖，小广告随清随治，乱堆杂物逐步清理，车辆有序停放，单元门、楼道灯随坏随修，服务标准明确写明每半年擦拭一次楼道玻璃。“收费再低，服务标准不能打折。” 当过 19 年兵的王鹏说话带着股硬气。

变化肉眼可见，环境焕然一新，居民的观望情绪慢慢消解。浮山所社区党委书记苏群在这里工作 16 年，把群众心态摸得一清二楚：年轻人盼着路灯常亮、停车有序;不少老年住户觉得 “多年无物业也照常过日子”;更多居民抱着 “先看效果再缴费” 的观望心态。社区没有急于催缴物业费，而是先逐户走访摸排诉求。苏群说：“社区治理没有标准答案，居民满意就是最终答案。”

交上去的钱，换个方式回来了

真正打消居民顾虑的，是这笔 360 元物业费的 “返还账”。

小区统一按户收费，不看房屋面积，每月 30 元、全年 360 元。一次性缴清全年费用，物业等额赠送 360 元饮用水卡;高龄老人不需要水卡，可兑换十斤鸡蛋。账面一算，居民相当于 “没花钱”。

实实在在的福利远不止于此。楼道干净整洁，逢年过节单元楼挂满灯笼福字;凭缴费凭证，居民可在社区便民点享受理发、磨刀、家电维修半价优惠;党群服务站内，义诊、公益课堂每周如期开展。不少住户感慨：“交出去的物业费，换了一种方式回到了自己身上。”

物业经理的“找补账本”：“我们不亏”

但物业终究要活下去。王鹏给记者算了一笔明白账：小区一共 455 户，全额收缴物业费一年总收入仅 16 万余元;两名管理人员、多名保洁人员全年人工支出近 13 万元;30个单元楼道公共电费一年还要支出 1.8 万元。“纯靠物业费，撑不住。”

收支缺口，“找补”填，靠多元增值服务一点点补齐。物业公司把自营蔬菜基地的生鲜拉进小区大集，社区团购的米面副食优先给到缴费业主;停车场收益中，两成收入留给物业补贴运维成本。社区还把三处废旧车棚盘活，改造为 300 平方米党群服务站，物业在这里运营邻里议事坊与社区团购点。社区牵线对接商户，把理发、洗衣、维修价格压至市场价一半;商户收获稳定客流，物业拿到运营补贴，居民享受双重优惠，三方实现共赢。

“做事先讲服务、讲人心，盈利只能放在后面。” 王鹏总结自己的经营思路：先把基础服务做到位，赢得居民信任;再拓展便民服务补齐资金缺口;最后依托社区共建，把各方资源引进小区。

社区与物业形成 “搭台” 与 “唱戏” 的联动机制：物业上门收费，社区工作人员全程陪同;居民有顾虑，党员楼组长先行座谈沟通;大集摆出来，社区帮着吆喝，也帮着盯着菜品质量。街道党工委整合辖区医院、商户、机关资源，梳理出医疗、家政、法律等 6 大类 56 项共建服务清单。“社区把资源给到物业，物业把实惠给到居民，居民才愿意把信任交回来。” 苏群说。

“所以我们不亏，但也挣不了大钱，靠的是把服务链条拉长。”王鹏说。

酬金制托底：从“被动输血”转向“自我造血”

这套可持续的运营模式，核心是制度创新。

新安路小区全面推行物业酬金制：物业费、停车收益全部进入业主共管账户，收支按季度公开公示;业委会按月考核服务质量，再拨付运营款项。物业公司只拿到固定 10% 酬金，小区 90% 公共收益全部用于小区运维。物业不再靠“省服务”挣钱，而是靠“多服务”挣钱。

如今，小区走出一条“低基础物业费+多元增值服务+商户共建”的自我造血治理新路，形成“社区经济反哺楼院治理”新模式：用社区空间和共建资源支持物业开展增值服务，物业用增值收益反哺基础物业，实现单一物业管理升级为多元化生活服务供给，由“被动输血”转为“自我造血”。

《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》提出，实施物业服务质量提升行动。住房和城乡建设部部长倪虹在《〈“十五五”规划建议〉辅导读本》中进一步阐释，要强化党建引领，探索社区党组织领导下的居委会、业委会、物业服务企业协调运行新模式，鼓励有条件的物业服务企业向养老、托幼、家政、文化、健康等领域延伸，探索“物业服务+生活服务”模式。

新安路小区的实践，恰好踩在这个节拍上：党支部领着业委会和物业一起议事，社区把公共空间和共建资源交给物业运营，物业把服务从楼道延伸到菜篮子、水杯子、孩子的托管班。国家层面推动的“物业管理”向“物业服务”转变，在这里不是换一块牌子，而是换了一套算账的方式——物业的盈利不再来自削减服务成本，而是来自一场场便民大集、一次次贴心服务、一点点攒起来的居民信任。

采访结束，王鹏又要去入户。小区455户，他和社区工作人员还在一个单元一个单元地走，收缴率还在往上爬。谈及初心，他笑笑：“这个院四十多年没人管，总得有人先干起来。干着干着，大家就认了。”每月30元的物业费里，记的不只是收支，更是一座老旧楼院重新聚起来的民心和信任。